شوک قیمت در بازار مسکن استان قزوین/ نگرانی خانواده های کم درآمد

سایت «تاریخ ما»– گروه استانها، میثم مالمیر: اگر تا چندسال گذشته بحران مسکن با «افزایش اجاره بهاء» همراه بود؛ اکنون مسائل دیگری نظیر «رهن‌ شکنی»، سوداگری و حتی دلالی، سبب شده تا علاوه بر هزینه‌های زندگی، فشار مضاعفی را روی مردم شاهد باشیم.

شوک قیمت‌ها در بازار مسکن استان قزوین، تنها مختص به اقشار کم‌ درآمد نیست و حتی طبقه متوسط شهری نیز از این وضعیت آشفته و غیرمنطقی نگران هستند.

از ابتدای سال ۹۷، قیمت مسکن در قزوین نه با شیب تند، بلکه با یک جهش بزرگ همراه بود و گاهی در مدت ۴۸ ساعت، قیمت یک واحد مسکونی با ۲۰ میلیون تومان افزایش به فروش می‌رفت. امروز برای رهن منازل مسکونی با قیمت‌های نجومی روبرو شده اند و گاهی صاحبان املاک نیز شروطی را پیش پا می‌گذارند که بیشتر منافع خودشان را تامین کند.

در برخی از مناطق قزوین که تا ۶ ماه پیش می‌شد یک واحد مسکونی را با قیمت ۲۰۰ میلیون تومان خرید و یا با ۳۵ میلیون تومان رهن کرد؛ اکنون باید برای خرید همان ملک ۲۵۰ میلیون تومان و رهن ۴۵ میلیون تومانی پرداخت کرد.

جالب ‌تر آنکه خرید و فروش چندانی را در بازار شاهد نیستیم و این افزایش قیمت‌ها بدون رونق ساخت و ساز و خرید و فروش ایجاد شده است که برخی از علتهای آن را می توان بررسی کرد.

افزایش غیرمنطقی و چندبرابری قیمت‌ها در چند روز

یکی از شهروندان قزوینی در گفت‌وگو با خبرنگار «تاریخ ما» می‌گوید: از ابتدای سال جاری تاکنون قیمت مسکن به طور عجیبی افزایش یافته و برای کسانی که قصد خانه‌دارشدن داشتند، خرید ملک ناممکن شده است.

این درحالی است که آوازه افزایش قیمت مسکن از اواسط بهمن ماه سال ۹۶ در همه جا پیچید، اما با تغییر قیمت چندانی همراه نبود. در حال حاضر قیمت مسکن در نواحی منفصل شهری و اقماری نظیر الوند، محمدیه و اقبالیه نیز افزایش زیادی داشته است.

«سیدحمزه قوامی» می‌گوید: تا ۶ ماه پیش، قیمت یک واحد آپارتمان ۸۵ متری در شهرک مینودر یا کوثر ۱۷۰ میلیون تومان بود. به عبارتی قیمت هر متر آپارتمان، دو میلیون تومان محاسبه می شد درحالی که اکنون این قیمت به هر متر دو میلیون و ۴۰۰ تا دو میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده و برای خرید یک واحد ۸۵ متری باید ۲۲۰ تا ۲۳۰ میلیون تومان هزینه کرد.

این مسئله در خصوص واحدهای مسکونی در برج‌ها نیز صادق است و اکنون بیشتر برج‌ها با افزایش چند برابری قیمت روبرو هستند. هرچند این قیمت‌ها مبنا و معیار مشخصی ندارد و فروشنده در مدت دو روز قیمت منزل مسکونی خود را به یک باره ۱۰ میلیون تومان افزایش می‌دهد.

افزایش «رهن‌شکنی» و درخواست اجاره بهاء از مستاجر

«سیدنوروزعلی حسینی» شهروند دیگر قزوینی می‌گوید: شرایط کنونی فشار مضاعفی روی مستاجران ایجاد کرده و متاسفانه صاحبان ملک کمتر تمایل دارند واحدهای مسکونی را به طور رهن کامل در اختیار مستاجر قرار دهند. درحال حاضر رهن کامل یک واحد مسکونی ۸۰ متری در نقاطی نظیر منتظری و راه آهن به ۳۰ میلیون تومان و در مناطق دیگری نظیر غیاث آباد، کوثر و مناطق پایین نوروزیان به ۴۰ میلیون تومان رسیده است.

اجاره‌ها نیز بر مبنای فرمول رهن و اجاره محاسبه نمی‌شود. به طوری که معمولا برای هر یک میلیون تومان رهن، ۳۰ هزار تومان اجاره کسر می‌شد؛ اما اکنون اگر شما یک واحد مسکونی که اجاره آن ۳۰۰ هزارتومان است را بخواهید رهن کنید، طبق فرمول باید ۱۰ میلیون تومان رهن بدهید، درحالی که چنین نیست و رقمی بالای ۲۰ میلیون تومان از شما دریافت می‌کنند.

افزایش قیمت مسکن ارتباطی به رونق آن ندارد

«مصیب رحمانی» یکی از مشاوران املاک در شهر قزوین به مهر می‌گوید: نمی‌توان افزایش قیمت مسکن را «رونق مسکن» تلقی کرد. چون تا زمانی که به اندازه متقاضیان خرید، رهن و اجازه، گزینه  وجود نداشته باشد، این افزایش قیمت تنها به ضرر بازار مسکن است. قبلا با ۲۰۰ میلیون تومان می‌شد در خیابان دانشگاه یک واحد مسکونی با متراژ ۷۰ تا ۷۸ متری خریداری کرد. اما اکنون خانه‌ای زیر ۲۰۰ میلیون تومان در دانشگاه وجود ندارد و اگر هم گزینه‌ای باشد، عمر ساخت آن بالای ۲۶ سال بوده و یا متراژ آن زیر ۶۰ متر است.
 
افزایش نرخ ارز و مصالح ساختمانی

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک قزوین در گفت‌وگو با مهر می‌گوید: افزایش قیمت مسکن متاثر از چندین عامل است که یکی از آنها نوسانات بازار ارز و بالارفتن قیمت دلار بود. اما مسئله دیگر افزایش قیمت مصالح ساختمانی است و درحال حاضر قیمت میل‌گرد، الکترود و سیمان سه برابر شده که با این شرایط شاهد تغییرات قیمت در بازار مسکن هستیم.

«یوسف عبدی شیخلری» می‌گوید: در این چند سال گذشته که با رکود ساخت ‌و ساز مسکن همراه بودیم، همواره بخش زیادی از مردم برای خرید مسکن مناسب به سوی شهرک مهرگان روانه شدند و چون در آن شهرک زیرساخت‌های لازم فراهم نیست، در نتیجه یک سوم این جمعیت به قزوین بازگشتند و متقاضیان اجاره و رهن مسکن افزایش یافت. به همین علت با برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا، شاهد کمبود منازل مسکونی و گرانی آن هستیم.

وی می افزاید: برای رونق واقعی مسکن باید ابتدا با روش‌هایی بازار مصالح ساختمانی را کنترل کرد تا از افزایش قیمت تمام شده مسکن جلوگیری شود همچنین لازم است تا نرخ سود بازپرداخت بانکی کاهش یابد تا یک وام ۵۰ میلیونی، بعد از چند سال ۱۰۰ میلیون تمام نشود با این روش افراد بیشتری مشوق لازم برای ساخت و ساز پیدا می‌کنند و به نوعی اقتصاد مسکن منطقی و به صرفه تمام می‌شود.

افزایش قیمت مسکن از نوع حبابی

رئیس اتاق اصناف قزوین دراین‌باره می‌گوید: چندسالی است که بازار ساخت ‌و ساز مسکن راکد مانده و عوامل متعددی مانند حجم عظیم نقدینگی در بخش خصوصی و نوسانات نرخ ارز سبب شد تا مردم به فکر سرمایه‌ گذاری مطمئن و باثبات باشند، لذا بازار خرید و فروش مسکن از مواردی است که معمولا با اقبال عمومی بیشتری همراه شده و خریدار با ریسک کمتری روبرو می‌شود.

عبدالحسین کولجی می‌گوید: به طور حتم اگر قیمت مسکن بدون درنظرگرفتن مولفه‌های اقتصادی وبا شیب تندی (جهش) در حال افزایش باشد، اصطلاحا قیمت‌ها به صورت حبابی افزایش داشته برهمین اساس زمانی که سایه قیمت‌های حبابی شکل از روی مسکن کنار برود، مجددا شاهد رکود چندین و چندساله در بازار مسکن خواهیم بود.

رشد ۳۵ درصدی قیمت در برخی مناطق شهر قزوین

معاون عمرانی استاندار قزوین در این‌باره می‌گوید: رشد قیمت مسکن از سه ماهه زمستان سال ۹۶ شروع شد و اکنون نیز در شهرهای مختلف قزوین و حتی شهرستان‌ها با افزایش قیمت‌ در بازار مسکن مواجهیم.

درحال حاضر شهرستان آبیک تغییر چندانی را در بازار مسکن شاهد نیست و رکود در این شهرستان همچنان باقی مانده درحالی که در مناطق مختلف شهر قزوین افزایش قیمت‌ها متفاوت است و در برخی مناطق رشد ۳۵ درصدی را شاهدیم.

پیامدهای ساخت مسکن مهر

«علی فرخزاد» می گوید: در گذشته که روال بازار مسکن زنجیره‌ای و منطقی بود، اگر شخصی یک واحد مسکونی ۷۰متری دراختیار داشت، می‌توانست آن را به فروش برساند و مجددا منزل بزرگتری خریداری کند. اما بعد از ساخت مسکن مهر یک عدم توازن به وجود آمد و این زنجیره از هم گسسته شد و سپس حلقه‌ای از آن در شهرک مهرگان قرار گرفت. به تبع آن برخی آیتم‌ها در بازار مسکن تغییر کرد و گاهی منجر به رکود و شوک در بازار مسکن شد.

افزایش قیمت در املاک «سورتک» غیرمنطقی است

وی تصریح می‌کند: اگر به سالهای قبل از رکود ساخت و ساز مسکن نگاه کنیم کاملا پیداست که در آن زمان سالیانه، چهار تا چهارهزار و ۵۰۰ واحد مسکونی ساخته می‌شد که این رقم در چهارسال گذشته راکد مانده و امروز نیز برخی مناطق شهر قزوین از رشد قیمت چشمگیری برخوردار شده و برخی مناطق همچنان راکد است.

فرخزاد می گوید: به عنوان نمونه در منطقه‌ای مثل سورتک چرا باید یک متر واحد مسکونی پنج میلیون و ۵۰۰ تا شش میلیون تومان به فروش برسد؟ ضمن اینکه ویژگی خاصی را در این منطقه شاهد نیستیم. بنابراین این افزایش قیمت حبابی است و توجیه منطقی ندارد و قطعا این قیمت‌ها ماندگاری نخواهد داشت.

فرخزاد با اشاره به افزایش قیمت مصالح ساختمانی در سال ۹۷ تشریح می‌کند:با اینکه قیمت مصالح ساختمانی بالارفته اما این قیمت‌ها هنوز روی بازار مسکن تاثیری نداشته و اگر این تغییرات اعمال شود، قطعا کاهش قیمتی اتفاق نمی‌افتد.

این مسئول در واکنش به مشکلات رهن و اجاره برای مستاجران گفت: از آنجایی که نرخ سود بانکی کاهش داشته معمولا تمایلی به دریافت رهن وجود ندارد؛ چراکه سود چندانی از بانک پرداخت نمی‌شود. به طور حتم در سیاست‌های کلان کشور باید به این موضوع توجه کرد و آنچه فعلا مسئولان استان قزوین می توانند انجام دهند، اجرای طرح بازآفرینی شهری، احیای بافت فرسوده و تجهیز امکانات در شهرک مهرگان است.

دلال‌ها قیمت مسکن را چند برابر کرده‌اند

رئیس شورای شهر قزوین در این‌باره می‌گوید: به نظر می‌رسد یک‌سری «دلالی‌گری» به این افزایش قیمت‌ها دامن زده و افرادی هستند که با خرید زمین قیمت بالا، مبنا تعین می‌کنند. وقتی قیمت زمین در سورتک در مدت کوتاهی از سه میلیون تومان به پنج میلیون تومان می‌رسد، چه توجیحی دارد؟

حکمت الله داوودی می‌گوید: شاید بتوانیم افزایش نرخ مسکن نوساز را به نوعی توجیه کنیم چون نرخ مصالح ساختمانی بالاست، پس قیمت تمام شده ملک افزایش داشته اما در خصوص زمین هیچ توجیحی وجود ندارد و به کلی این افزایش قیمت ها کاملا غیرمنطقی است.

شورای شهر این موضوع را پیگیری می‌کند

وی تاکید می‌کند: این نوع جهش قیمت‌ها در بازار مسکن قزوین نگران‌کننده شده و تصمیم داریم جلساتی را با دستور کار آسیب شناسی این معضلات تشکیل دهیم. به طور حتم دغدغه شهروندان برای ما در الویت قرار دارد و در این جلسات از کارشناسان شهرداری و شهرسازی دعوت می‌کنیم تا موضوع را مورد واکاوی دقیق قرار دهند تا ببینیم ایراد کار کجاست.

داودی یادآور شد: در هیچ استان کشور حتی تهران، افزایش قیمت‌ها به شکل کنونی استان قزوین نیست وباید دراین خصوص تحقیقات بیشتری کرد.

نیم نگاه:با توجه به صحبت‌های مسئولان و شهروندان از نگرانی قیمت‌ها در بازار املاک، به نظر می‌رسد قبل از مشخص شدن نتایج تحقیقات توسط شورای شهر قزوین، لازم است کمیته ویژه‌ و موقتی با همکاری دستگاه‌های اجرایی و قضایی استان به منظور کنترل بازار املاک تشکیل شود تا ضمن حفظ حقوق شهروندان از هرگونه مبادله نابرابر و غیرمنطقی در این میان جلوگیری شود.

در آشفته بازار نوسان قیمت ارز، بالا رفتن قیمت اقلام ضروری و مسکن به عنوان مهمترین دغدغه نسل جوان می تواند موجب نگرانی و ناامیدی بیشتر در جامعه ای شود که همچنان باید با اقتصاد بیمار خود دست و پنجه نرم کند، امید است مسئولان برای جلوگیری از این شوک برنامه ریزی و تصمیم مناسبی بگیرند.