طرح غنی‌سازی سرمایه راکد
چشم‌پوشی سیاست‌گذاران در اواخر سال گذشته برای طراحی «مالیات سالانه بر املاک» در بودجه سال ۹۹ کل کشور باعث شد ملّاکان نه تنها در تهران که در همه مناطق کشور برای منجمدسازی زمین و مسکن باز هم از دولت «آوانس» بگیرند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در لایحه بودجه ۹۹ یک بند وجود دارد که براساس آن مقرر شده «واحدهای مسکونی با احتساب عرصه و اعیان با ارزش حداقل ۱۰ میلیارد تومان مشمول مالیات بر دارایی(مالیات سالانه بر املاک) شوند.» این مالیات با نرخ یک در هزار و به صورت پلکانی پیش‌بینی شده بود؛ به این صورت که ارزش ملک با احتساب عرصه و اعیان ۶۰ میلیارد و بالاتر باشد با نرخ ۵ در هزار محاسبه شود. پیش‌بینی این نوع مالیات در اواخر سال گذشته در بودجه امسال آمد و در ابتدای امسال، تعداد املاکی که با احتساب زمین در کل کشور، ارزشی حداقل ۱۰ میلیارد تومان و بالاتر داشته باشد، در تهران بسیار محدود و در غالب شهرها تقریبا نزدیک به صفر بود.
وضع این قانون یعنی دریافت مالیات سالانه از خانه های با کف قیمت ۱۰ میلیارد تومان به‌دلیل آنکه فقط املاک بسیار فوق لاکچری با حجم بسیار پایین در بازار ملک را در برمی‌گیرد، عملا به معنای «وضع قانون معافیت مالیاتی برای املاک» است؛ به‌خصوص آنکه نرخ تعیین‌شده در قانون بودجه ۹۹ نیز معادل یک‌پنجم حداقل نرخ جهانی مالیات سالانه بر املاک است. حالا برای این قانون آیین‌نامه اجرایی نوشته شده است.
معافیت مالیاتی به جای تدبیر مالیاتی در نیمه اول امسال به سفته‌بازی و موج‌سواری بیشتر با ملک دامن زد. چه بسا اگر دولت از فرصت لایحه بودجه ۹۹ در اواخر سال گذشته بهره می‌گرفت و به جای بی اثرترین بند مالیاتی گنجانده‌شده در بودجه – مالیات بر املاک بالای ۱۰ میلیارد تومان- نسبت به طراحی «مالیات سالانه بر املاک» با نرخ‌های شناور متناسب با موقعیت مکانی واحدهای مسکونی در سطح شهر و همچنین وضعیت مالکان در دهک‌های درآمدی اقدام می‌کرد، بخش زیادی از جهش قیمت مسکن رقم نمی‌خورد. قیمت‌ها در غالب شهرها نسبت به سال گذشته همین موقع نزدیک به ۲ برابر شده است.
نسخه مطلوب برای پایان دادن به انجماد ملکی مطابق اجماع کارشناسان، «مالیات سالانه بر املاک» است. این، نسخه غنی‌سازی در بازار ملک محسوب می‌شود چون منابع ملکی منجمد را وارد بازار اجاره و فروش می‌کند و درآمد سالم و پایدار مالیاتی حاصل از دریافت این نوع مالیات خرج توسعه خدمات شهرها می‌شود. بنابراین نوعی زایش به واسطه این مالیات انجمادزدا در بازار ملک و شهرها اتفاق می‌افتد.
با توجه به سطح قیمت مسکن در تهران، این مالیات می‌تواند برای املاک با قیمت میانگین یک میلیارد تومان با نرخ ۱/ ۰درصد و برای واحدهای مسکونی با قیمت یک تا سه میلیارد تومان با نرخ ۱/ ۰ تا ۵/ ۰ درصد و برای بیش از این سطح قیمتی تا نرخ ۵/ ۱ درصد تعریف و دریافت شود. مهم‌ترین مزیت این نوع مالیات فراگیری آن است که همه سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی را در تور مالیاتی قرار می‌دهد.
البته در این نسخه لازم است مالکان تحت پوشش نهادهای حمایتی – دهک‌های پایین- مشمول کمترین نرخ مالیاتی شوند تا نقطه اصابت مالیات به سمت «املاک گران و لوکس و همچنین املاک منجمد (بلااستفاده)» متمرکز شود. این کار عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره را تقویت می‌کند.
ضمن آنکه دولت با درآمد حاصل از این نوع مالیات می‌تواند سیاست‌های حمایتی مختص مستاجرهای کم‌درآمد را نیز به اجرا دربیاورد. در برخی کشورهای توسعه یافته، مستاجران دهک‌های پایین از درآمد حاصل از مالیات‌های ملکی، یارانه اجاره بها دریافت می‌کنند.
اما آنچه در بودجه امسال و لایحه بودجه سال آینده آمده است، قانون مالیات بر املاک لوکس است نه مالیات بر املاک. ضمن آنکه سطح قیمتی تعریف شده در آن، تقریبا همه را معاف کرده است.
اما با وجود اینکه همین مالیات اشکال دار به عنوان قانون بودجه امسال مصوب شد و باید آیین‌نامه اجرایی آن تدوین و برای اجرا از ابتدای سال جاری ابلاغ می‌شد اما اکنون پس از گذشت بیش از ۱۰ ماه، به تازگی زمزمه‌هایی مبنی بر تدوین آیین‌نامه مربوط به این مالیات آغاز شده است. به نظر می‌رسد چشم‌پوشی از اجرای مالیات‌های ضدانجماد ملکی، سبب شده تا یک آوانس زمانی ۱۰ ماهه به ملّاکان در بازار مسکن پایتخت و برخی دیگر از شهرها داده شود. کارشناسان در این مقطع این پرسش را مطرح می‌کنند که اگر چنین قابلیتی وجود داشته باشد چه کسی باید پاسخگوی نادیده گرفتن این ابزار کنترلی ابرجهش مسکن در سال جاری باشد؟
در مقابل گروهی دیگر از کارشناسان عنوان می‌کنند اگرچه فرصت طلایی برای اخذ این نوع مالیات از دست رفته است اما اجرایی شدن مالیات سالانه بر ملک همچنان می‌تواند بخشی از املاک منجمد شده را روانه بازار کند.
در قانون بودجه مصوب سال ۹۹، برای اخذ این نوع مالیات سالانه بر املاک، یک کف ریالی (حداقل ۱۰میلیارد تومان) تعیین شده؛ اما آن‌طور که جزئیات لایحه بودجه ۱۴۰۰ مشخص می‌کند، فقط عنوان شده است که دولت از محل اخذ این نوع در سال آینده باید رقمی معادل ۷۰۰میلیارد تومان درآمد کسب کند. بنابراین همچون بودجه امسال نه کف قیمتی و نه نرخ تعیین‌شده است. البته با توجه به محدوده درآمدی پیش‌بینی‌شده برای این بخش به نظر می‌رسد کف قیمت واحدهای گران‌قیمت ممکن است در حدود ۷میلیارد تومان تعیین شود.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به بانک اطلاعاتی املاک مسکونی شهر تهران که شامل تعداد واحدهای مسکونی در هر منطقه، میانگین مساحت و همچنین قیمت آپارتمان‌ها و املاک شهر تهران است، نشان می‌دهد با توجه به مساحت آپارتمان‌های موجود در شهر تهران، در پایان سال گذشته کمتر از ۴درصد خانه‌ها و آپارتمان‌های مسکونی پایتخت مشمول مالیات سالانه بر خانه‌های لاکچری می‌شدند. به عبارت دیگر براساس قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در فصل پایانی سال گذشته، از مجموع ۲ میلیون و ۸۶۷ هزار و ۶۷۶ واحد مسکونی در این شهر، کمتر از ۹۰هزار واحد مسکونی جزو واحدهای لاکچری با قیمت ۱۰میلیارد تومان و بالاتر بودند که اگر این آمار را به‌صورت ریزتر مورد بررسی قرار دهیم در آن مقطع زمانی بین ۶۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت در ردیف واحدهای لاکچری با سطح قیمتی ۱۰میلیارد تومان و بیشتر قرار می‌گرفتند. بنابراین محرز است طراحی مدنظر دولت، راه حل مالیاتی برای حل معادله املاک منجمد نیست، بلکه معافیت مالیاتی با اسم فیک «مالیات بر املاک لاکچری» است.
در این میان ممکن است این تصور از سوی برخی کارشناسان وجود داشته باشد که اکنون پس از عبور از دوره جهش قیمت‌ها، اخذ این نوع مالیات سالانه بر املاک نمی‌تواند مفید و موثر باشد؛ اما در پاسخ به چنین دیدگاهی برخی دیگر کارشناسان مطرح می‌کنند اتفاقا همچنان زمان مناسبی برای کنترل سفته‌بازی در بازار مسکن وجود دارد. چراکه سفته‌بازانی که طی یک‌سال گذشته به بازار مسکن وارد شده اما املاک خریداری‌شده را به بازار عرضه نکرده‌اند، اخذ این مالیات می‌تواند تا حدود زیادی از این بخش از بازار مسکن انجماد‌زدایی کند؛ مشروط به آنکه نرخ مالیات، به‌صورت شناور تعریف شود و کف قیمتی برداشته شود.
به گفته کارشناسان اقتصادی، در عمده کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه دریافت مالیات سالانه از همه املاک معادل نیم تا یک درصد ارزش روز آنها امری رایج است. این نوع مالیات در صورتی که از همه املاک مسکونی اخذ شود در کوتاه‌مدت منجر به کاهش قیمت مسکن و در بلندمدت منجر به کاهش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌ای و کاهش قابل توجه دامنه نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.
در الگوهای موفق این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند. در آمریکا نیز مالیات سالانه ستون مالیات‌های بخش مسکن محسوب می‌شود. در آمریکا، نرخ مالیات بر دارایی ملکی یا مالیات سالانه مسکن درصدی از ارزش روز خانه‌هاست. این نرخ معمولا هر چند سال یک بار براساس دو پارامتر مهم یعنی «تغییرات هزینه‌های ایالت‌ها» و همچنین «تغییرات قیمت مسکن» به‌روز‌رسانی می‌شود. به این ترتیب نرخ مالیات‌های سالانه املاک مسکونی در ایالت‌های مختلف متفاوت است. در برخی از شهرها و ایالت‌های آمریکا این نرخ بعضا تا ۵/ ۱درصد از ارزش روز یک واحد مسکونی است. این ایالت‌ها و شهرها مناطقی هستند که قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر مناطق آمریکا بالاتر است. مالیات سالانه املاک از همه واحدهای مسکونی در این کشور دریافت می‌شود؛ چه واحدهایی که اشخاص در آن سکونت دارند و چه واحدهای خالی از سکنه. در واقع در آمریکا این مالیات از همه واحدهای مسکونی دریافت می‌شود.
در نسخه مطلوب برای «مقابله مالیاتی با ملّاکی»، یک اهرم ویژه نیز لازم است برای «چندخانه‌ای»ها در نظر گرفته شود. عمده چندخانه‌ای‌ها، صاحبان ویلا در شهرهای شمالی یا سایر شهرهای کشور هستند.
برای این نوع مالکان می‌شود نرخ مالیاتی برای مالیات سالانه به میزان دو برابر نرخ در نظر گرفته‌شده برای خانه اول آن مالکان در نظر گرفت. این دو برابری از آنجا لازم است اعمال شود که در سایر شهرها – به غیر از تهران- سطح قیمت مسکن کمتر از نصف پایتخت است. بنابراین اگر با همان نرخ مربوط به خانه اول، مالیات از خانه دوم و بیشتر دریافت شود، عدالت مالیاتی رخ نمی‌دهد. اما این نسخه به «بلااستفاده» گذاشتن ویلاها پایان می‌دهد؛ به‌طوری‌که باعث عرضه آنها به شرکت‌های اجاره‌داری اقامتگاه‌های گردشگری می‌شود که این خود به «کارآ شدن سرمایه‌های ملکی» به نفع همه اقشار جامعه -پایین آمدن نرخ اجاره اقامتگاه‌های گردشگری- کمک خواهد کرد.