متهمان انحراف بازار مسکن

تازه‌ترین گزارش آماری از تحولات بازار مسکن شهر تهران در حالی از نیش‌ترمز مسکن در سراشیبی رکود خبر می‌دهد که بررسی‌ها از شناسایی سه عامل رشد معاملات ملک و توقف ریزش قیمت در بازار معاملات آپارتمان در دی ماه خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» و با استناد به گزارش رسمی بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دی ماه، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در این ماه در حالی به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با رشد ۸/ ۱ درصدی همراه شد. رشد ۸/ ۱ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در دی ماه در آمارهای رسمی ثبت شده است که در آذرماه بنا بر اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران حدود یک درصد کاهش یافته بود. این در حالی است که در ابتدای دی ماه نیز مرکز آمار ایران با ارائه گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه اعلام کرد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با آبان ماه بعد از حذف نویزهای قیمتی و پارامترهای اثرگذار بر میانگین قیمت مسکن، با افت ۵/ ۸ درصدی همراه شده است.

با این حال، گزارش روز گذشته بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان داد، تورم ماهانه مسکن در دی ماه باردیگر مثبت شده است. با این حال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه تنها ۴۸۰ هزار تومان در مقایسه با ماه قبل افزایش داشته است و تورم مثبت ماهانه تورمی خفیف محسوب می‌شود. این در حالی است که در دوره جهش قیمت و طی ماه‌هایی که تورم ماهانه مثبت قابل توجه در بازار مسکن به ثبت می‌رسید معمولا میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در هر ماه یک میلیون تومان افزایش می‌یافت. حتی در برخی ماه‌ها میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت تا دو میلیون تومان نیز در مقایسه با ماه قبل رشد کرد. به‌عنوان مثال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در شهریور امسال در مقایسه با مرداد ۹۹ دو میلیون تومان افزایش یافت و در مهرماه نیز در مقایسه با شهریور بیش از دو میلیون  تومان رشد کرد.

از این رو افزایش فعلی قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با آذرماه، تورم خفیف محسوب می‌شود.

در دی ماه همچنین حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران نیز در مقایسه با بازار تعطیل مسکن در آذرماه با افزایش همراه بود. در شرایطی که در آذرماه بازار مسکن حالت تعطیل یا نیمه‌تعطیل به خود گرفته و تنها ۲ هزار و ۵۵۵ فقره معامله خرید مسکن در این بازار به ثبت رسید این میزان با رشد ۳۶ درصدی در دی ماه به ۳۵۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان رسید.

در حالی‌که رشد ۳۶ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان تنها به فاصله یک ماه روند افزایش قابل توجه در این زمینه محسوب می‌شود اما از آنجا که این رشد تنها منجر به افزایش هزار فقره معامله خرید مسکن بر رقم قبلی شده و تعداد معاملات همچنان در کف رکودی قرار دارد به معنای خروج بازار از رکود سنگین تلقی نمی‌شود. در واقع می‌توان گفت بازار مسکن از حالت تعطیل آذرماه به حالت نیمه تعطیل تغییر وضعیت داده و رکود سنگین در این بازار کماکان پابرجاست. شرایط بازار معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات انجام شده در دی ماه همچنان در کف رکودی قرار دارد و حجم فعلی معاملات مسکن حتی از تعداد معاملات صورت گرفته در ماه‌های نیمه تعطیل فروردین ماه نیز کمتر است.

در سال ۹۸ نیز که بازار معاملات مسکن در شرایط رکودی قرار داشت به‌طور متوسط حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در هر ماه از ۴ هزار و ۴۰۰ فقره کمتر نبود. بنابراین رشد فعلی معاملات خرید مسکن در دی ماه نباید به وضعیت خروج از رکود سنگین تعبیر شود. شرایط بازار معاملات مسکن در دی ماه نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی همچنان در حالت کمای معاملاتی قرار دارد و به همین علت تغییرات قیمت مسکن که در مناطق مختلف شهر تهران رخ داده است نمی‌تواند چندان دقیق تغییرات مربوط به نبض قیمت مسکن را منعکس کند.

در واقع در شرایطی که تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن در کف رکودی قرار دارد مشخصات واحدهای مسکونی معامله شده نظیر سن، مساحت، منطقه و… بر میانگین قیمت مسکن اثر بسیار زیادی دارد. این در حالی است که در شرایطی که تعداد زیادی واحد مسکونی در یک ماه معامله می‌شود و بازار شرایط رونق یا حالت عادی دارد اثر این ویژگی‌ها بر میانگین قیمت مسکن کل شهر کاهش می‌یابد. به همین علت در ماه قبل که بازار مسکن در شرایط تعطیل قرار گرفته و تنها حدود ۲۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد مرکز آمار ایران در گزارشی با استفاده از روش آماری هدانیک و پس از کسر نویزهای قیمتی از آمار معاملات مسکن، میانگین واقعی قیمت مسکن در شهر تهران را اعلام کرد که این موضوع نشان دهنده کاهش ۵/ ۸ درصدی تورم ماهانه مسکن در آذرماه بود.

با این حال و صرف‌نظر از نویزهای قیمتی اثرگذار بر سطح میانگین قیمت مسکن شهر تهران در دی ماه نیز می‌توان شرایط فعلی بازار مسکن را با پاسخ به دو سوال مهم تحلیل کرد:

سوال اول آن است که چرا در دی ماه حجم معاملات خرید مسکن از ۲۵۰۰ فقره معامله صورت گرفته در آذرماه به حدود ۳۵۰۰ فقره افزایش یافته و چه عاملی باعث این افزایش بوده است؟

در شرایطی که واسطه‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن همچنان از وضعیت رکود سنگین در بازار معاملات مسکن خبر می‌دهند و اعلام می‌کنند بازار در کف رکودی قرار گرفته است اما سه عامل مهم در افزایش ۳۶ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه در مقایسه با آذرماه را می‌توان شناسایی کرد.

در میان این سه عامل، یک عامل از همه مهم‌تر و آن تولد طیف جدید تقاضا در بازار مسکن در دی ماه در مقایسه با ماه‌های قبل در کنار انواع تقاضای موجود در بازارمسکن از گذشته تاکنون است.

در دی ماه امسال، برخی از متقاضیانی که از ماه‌های قبل قصد ورود به بازار و خرید مسکن به خصوص با انگیزه تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود داشتند اما به دلیل نامشخص بودن شرایط و انتظارات، وضعیت را برای ورود به بازار و انجام معامله مساعد نمی‌دیدند با مشاهده کاهش سطح قیمت‌ها در آذرماه و انعطاف بیشتر مالکان در کنار افزایش فایل‌های فروش به بازار ورود کرده و اقدام به خرید مسکن کردند.

این گروه از افراد به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید ترجیح دادند وارد بازار شده و اقدام به خرید کنند و خرید خود را به شب عید موکول نکنند.

اتفاق دومی که در بازار مسکن دی ماه رصد شد و منجر به افزایش سطح معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با ماه تعطیل آذرماه شد، ورود فریب‌خورده‌های تیم حمله به فاز پساجهش مسکن به بازار و اقدام برای خرید آپارتمان بود.

در حالی‌که شواهد و اظهارات کارشناسان و فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد امسال دست‌کم بنا به دو علت عمده مقطع زمانی شب عید بازار معاملات مسکن عملا وجود نخواهد داشت اما برخی گروه‌های سفته‌باز از ابتدای دی ماه با مشاهده روند افت قابل توجه قیمت‌ها در آذرماه، یک جریان مقاومت مقابل ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن تشکیل دادند و با استفاده از اسم رمز شب عید به دنبال ایجاد التهاب قیمتی در بازار مسکن و مقاومت در برابر ریزش‌های ایجاد شده بودند. گروهی از متقاضیان مسکن نیز به دلیل فریب‌خوردگی در برابر این جریان کاذب وارد بازار شده و در نتیجه بخشی از افزایش هزار فقره‌ای حجم معاملات مسکن در اولین ماه از فصل زمستان ناشی از ورود این متقاضیان فریب‌خورده به بازار و انجام معامله خرید مسکن بود. در حالی‌که هم به دلیل شرایط کرونا و هم به دلیل رکود شدید در بازار معاملات مسکن و نبود قدرت خرید به دلیل حباب قیمتی و رشد شدید قیمت‌ها در ماه‌های گذشته عملا شب عید امسال بازار مسکن نه تنها رونق نخواهد داشت بلکه از شرایط رکود سنگین نیز خارج نخواهد شد.

در واقع در شرایطی که گروهی به دنبال القای این موضوع هستند که در شب عید امسال، هم سطح قیمت‌ها و هم حجم معاملات مسکن افزایش خواهد یافت کارشناسان و فعالان بازار می‌گویند هیچ دلیلی برای این موضوع در ماه‌های پایانی امسال وجود ندارد.

 در سال ۹۸ در مقطع زمانی شب عید بازار مسکن یعنی در سه ماه دی، بهمن واسفند، در هر ماه به‌طور متوسط ۱۱ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. این میزان در این بازه زمانی در سال ۹۷ به‌طور متوسط در هر ماه برابر با ۱۳ هزار فقره معامله خرید مسکن بود. این در حالی است که در دی ماه تنها ۳۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسیده است و شرایط نشان می‌دهد تا پایان سال نیز بازار مسکن از فاز رکود سنگین خارج نخواهد شد.

سومین و مهم‌ترین عامل در افزایش حجم معاملات مسکن در دی ماه مربوط به ایجاد تقاضای جدید یعنی تقاضای تبدیل دارایی‌ها در بازار مسکن است. در دی ماه که فرآیند ریزش در سایر بازارهای موازی بازار مسکن شدید بود و شاخص کل در بازار سهام با افت ۲۰ درصدی بازدهی، نرخ ارز با کاهش ۱۳ درصدی، قیمت سکه با افت ۱۴ درصدی و قیمت خودرو به‌طور متوسط با کاهش ۵ درصدی همراه شد بسیاری از صاحبان دارایی، در جست و جوی یک بازار امن و کم‌ریسک برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به بازار مسکن ورود کرده و از این محل منجر به افزایش حجم معاملات مسکن در مقایسه با آذرماه شدند.

البته این گروه از متقاضیان به هیچ وجه سفته‌باز نیستند و با انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت وارد بازار مسکن شده‌اند. در قالب یک سناریو، عده‌ای از کارشناسان معتقدند تولد و ورود این تقاضای جدید به بازار مسکن از یک زاویه حاوی یک هشدار مهم برای سیاست‌گذار پولی است. همواره بازار مسکن و بازار پول(سپرده‌گذاری در بانک‌ها) دو بازار رقیب به لحاظ کم‌ریسک بودن سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند. اما در شرایط فعلی که نرخ سود سپرده‌های بانکی کم است عملا بازار رقیب به لحاظ کم‌ریسک بودن برای جذب سرمایه‌ها برای بازار مسکن وجود ندارد و تقریبا همه سرمایه‌گذاران که به دنبال بازاری کم‌ریسک برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌های خود هستند از بین این دو بازار، بازار مسکن را به‌عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند.

در نتیجه حباب‌سنجی‌های صورت گرفته از بازار مسکن در شرایط فعلی که سطح قیمت مسکن با حباب همراه است، بازار در شرایط رکودی قرار دارد و عملا بازار وارد فاز پساجهش شده است و زمینه‌، انگیزه و دلیلی برای ورود خریداران به قصد سرمایه‌گذاری در این بازار وجود ندارد اما این بازار به دلیل نبود بازار رقیب به لحاظ ریسک کم سرمایه‌گذاری، به پایگاه اقلیت متقاضی تبدیل به دارایی از بازارهای موازی با انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت تبدیل شده است. در صورتی که اگر نرخ سود در بازار پول مناسب بود، عملا شرایط برای جذب بخش عمده‌ای از این سرمایه‌ها به بانک‌ها وجود داشت.

در واقع در صورت جذاب‌سازی نرخ سود سپرده‌‌های بانکی بازار پول می‌تواند محلی مناسب و مورد استقبال برای جذب سرمایه‌های سفته‌بازان و صاحبان دارایی شود که هم‌اکنون با ریزش نرخ و افت بازدهی در بازارهای زود نقدشونده مانند بازار معاملات سهام، ارز، سکه و طلا مواجه شده‌اند. اما هم‌اکنون در نبود نرخ سود جذاب برای سپرده‌های بانکی، در شرایطی که ریسک‌های غیراقتصادی به شدت کاهش یافته، مسکن در فازپساجهش و رکود سنگین قرار گرفته، قیمت مسکن حباب دارد و خریدار برای واحدهای مسکونی نیست، این بازار به پناهگاه اقلیت متقاضی تبدیل دارایی تبدیل شده است.

هر چند در قالب سناریوی دیگری (سناریوی دوم)، گروهی از کارشناسان با استناد به آمارهایی که اخیرا منتشر شده است، اعلام می‌کنند که هم‌اکنون حجم شبه‌پول در مقایسه با پول تقویت شده است که این موضوع نشان‌دهنده آن است که سطح فعلی نرخ سود سپرده‌های بانکی برای گروهی از افراد که تمایل به سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند، جذابیت دارد. با این حال، کارشناسان گروه اول می‌گویند: تبدیل شدن بازار مسکن به حیاط خلوت مالیاتی در نبود مالیات‌های موثر مانند مالیات سالانه املاک مانند کشورهای پیشرفته دنیا باعث شده است همچنان سرمایه‌دارانی که از نقدینگی کافی برای ورود به بازار مسکن برخوردارند، این بازار را برای سرمایه‌گذاری بلندمدت انتخاب کنند. در صورت از بین رفتن این پناهگاه جعلی و امن و همچنین افزایش جذابیت در بازارپول، بازار پول می‌تواند مکان مناسبی برای جذب دارایی‌ها از بازارهای سفته‌بازی باشد.

سوال دیگری که برای تحلیل درست شرایط فعلی بازار مسکن و روندی که در بازار معاملات مسکن دی ماه تجربه شد باید به آن پاسخ داده شود مربوط به شرایط بازار معاملات مسکن در هر کدام از مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی شهر تهران به اندازه میزان رشد تعداد معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی بوده است. حجم معاملات خرید مسکن در پنج منطقه شمالی شهر تهران تقریبا به همان اندازه در دی ماه افزایش یافته است که در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران یعنی مناطق نیمه جنوبی رشد کرده است.

در ۸ منطقه شهر تهران میانگین قیمت مسکن کاهشی بوده است که از آن جمله می‌توان به کاهش یک درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵، کاهش ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن در منطقه ۳، افت ۲ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۹، کاهش ۴ درصدی متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۴ و افت ۵ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۹ اشاره کرد.

کمترین میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه نیز مربوط به منطقه یک و منطقه ۵ پایتخت بوده است.

با این حال، تورم ماهانه در مناطق شمالی شهر تهران(مناطق یک تا ۵) معادل یک درصد اما تورم ماهانه مناطق جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۰) معادل ۸/ ۲ درصد بوده است. این موضوع نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی بیش از دو برابر تورم مسکن در مناطق شمالی در این بازه زمانی بوده است.

علت این موضوع به تلاش بازار معاملات مسکن شهر تهران برای بازیابی رابطه از دست رفته قیمت‌ها در مناطق شمالی و جنوبی بازمی‌گردد که در جریان جهش سه ساله قیمت مسکن در دوره اخیر رونق و جهش قیمتی در این بازار، مختل شده بود.

از ابتدای سال ۹۶ که دوره پیش‌رونق معاملات مسکن در شهر تهران بود تاکنون به‌طور متوسط میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران دو برابر بیشتر از متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت رشد کرده است.

این درحالی است که همواره یک رابطه قیمتی متعارف بین مناطق شمالی و جنوبی تهران در حالت عادی بازار وجود دارد. از ابتدای سال ۹۶ که بازار مسکن در اوج ثبات قیمتی قرار داشت و بازار وارد دوره پیش‌رونق شد تاکنون، میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران ۷/ ۸ برابر شده است. در همین فاصله زمانی متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران(منطقه یک تا ۵) معادل ۱۰ برابر و در مناطق جنوبی(مناطق ۹ تا ۲۰) معادل ۵ برابر شده است. این شرایط نشان می‌دهد اگر چه طی یک‌سال و نیم گذشته، همزمان با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رکود، به شکل نامتوالی در برخی ماه‌ها در راستای احیای رابطه از دست رفته قیمتی بین مناطق جنوبی و شمالی شهر تهران، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی سبقت گرفت و بیشتر شد اما همچنان تورم مسکن در مناطق شمالی بسیار بیشتر از تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران است.

در واقع هنوز رابطه از دست رفته قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران در بازار مسکن احیا نشده است. با این حال، دی ماه امسال که سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیش از دو برابر تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی شد، یکی از ماه‌های حرکت بازار مسکن به سمت احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در میان دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت رقم خورد.

برآیند کلی بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه بازار معاملات مسکن شهر تهران در دی ماه با افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان مواجه شد اما این افزایش منجر به خروج بازار مسکن از کف رکود نشد. همچنین همه شواهد نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن در فاز پساجهش قرار دارد.