فعالان ساختمانی بالای مرز بدبینی
همزمان با منفی‌شدن بازدهی ماهانه بورس، نگاه به آینده بازار مسکن با شیب قابل‌توجه در «بالای مرز بدبینی» قرار گرفت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نتایج «نبض‌سنج» جدید بازار مسکن که از نیمه سال گذشته روند ماهانه ۱۰ متغیر ملکی کلیدی و مهم را رصد و «نگاه سازنده‌ها به آینده» این بازار را به تصویر می‌کشد، نشان می‌دهد بخش عمده شاخص‌های ده‌گانه بازار ساختوساز ملک در میانه فصل تابستان امسال در مرز «اوضاع خوب» و «اوضاع بد» قرار گرفته‌اند و از میان آنها شاخص «نگاه به‌آینده» بیشترین تغییرات مثبت را به لحاظ بهبود متغیر در فاصله تیر تا مرداد پیدا کرده‌است. ریشه‌یابی چگونگی اثرپذیری بازار مسکن از تحولات سایر بازارهای دارایی حاکی از آن است که برخلاف گذشته از ابتدای سال ۹۹، سکان اصلی هدایت بازار مسکن در گرو هیجان بازار سرمایه بوده است؛ به این معناکه بازیگردان اصلی تحولات بازار مسکن، هیجان و نوسانات قابل‌توجه بورس بوده است. شاهد عینی این اتفاق، تغییر روند بازار سرمایه در مرداد ماه پس از چندین ماه پیاپی بازدهی مثبت بوده که بلافاصله برآیند حرکت شاخص‌های ده‌گانه بازار ملک را تحت‌تاثیر قرار داده است.
در تازه‌ترین گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان که به‌صورت ماهانه و بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساختوساز در ماه قبل در ابتدای هر ماه منتشر می‌شود، مدیران‌عامل یا نمایندگان ۱۰۰ شرکت ساختمانی با تشریح وضعیت بازار ساختوساز و مسکن در مردادماه نگاه خود را از شرایط پیش‌روی بازار مسکن در هفته‌های باقی‌مانده از فصل تابستان اعلام کردند. در این نظرسنجی، ۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده‌فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها»، «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام»، «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»-شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم‌تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود، بهطوریکه عدد ۵۰ در طرح شامخ، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشان‌دهنده بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.
نتایج این نظرسنجی که به‌صورت ماهانه توسط اتاق تعاون ایران انجام می‌شود، حاکی از آن است که وضعیت کلی ساختوساز با استناد به ارزیابی ۱۰ شاخص مورد‌سوال از فعالان ساختمانی، در مرز اوضاع خوب و بد قرار گرفته است. مهم‌ترین تغییر وضعیت شکل‌گرفته در فاصله تیر و مرداد، نگاه سازنده‌ها به آینده بازار مسکن است که از «بدبینی مفرط» در ابتدای تابستان با شیب قابل‌توجه بالای مرزبدبینی قرار گرفته است. اولین شاخص مورد بررسی، سنجش وضعیت کلی بازار ساخت وساز است که از نگاه سازنده‌ها، فضای کلی بازار برای سرمایه‌گذاری ساختمانی به‌تصویر کشیده می‌شود. براساس نتایج این نظرسنجی، فعالان این بازار وضعیت کلی را نه‌خوب و نه‌بد توصیف کرده‌اند. هرچند معتقدند وضعیت کلی این بازار نسبت به فصل بهار چندان مناسب نیست و در مقایسه با تیرماه تغییر چندانی نداشته است. شاخص دوم، «میزان فعالیت‌های انجام‌شده» یا همان «تیراژ ساختوساز» است. عدد این شاخص روی۹۴/ ۵۲ قرار گرفته و تغییر قابل‌توجهی نسبت به تیرماه نداشته است. اما شاخص سوم، «میزان سفارشات جدید مشتریان» یا همان «سفارش تخریب و نوسازی» است. عدد این شاخص از نگاه شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ۷۶/ ۴۱ اعلام شده که اگر همچنان در سطح غیرقابل قبولی است اما بیش از ۱۵درصد نسبت به ابتدای تابستان بهبود را تجربه کرده است. «سرعت انجام و تحویل سفارش» شاخصی است که بر اساس آن «سرعت ساختوساز و تحویل آپارتمان» مورد سنجش قرار می‌گیرد. مطابق با اعلام شرکت‌های عرضه‌کننده، عدد این شاخص ۲۳/ ۴۸ است که اگرچه همچنان در محدوده مناسبی قرار ندارد اما مقایسه آن با تیرماه نشان می‌دهد از مرز قابل‌قبول کمی افزایش پیدا کرده است.
«موجودی مواد‌اولیه یا همان ذخیره مصالح ساختمانی» دیگر شاخصی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد بسیار حجم آن در کارگاه‌های ساختمانی کم شده است و همچنان در حجم حداقلی قرار دارد با این حال این شاخص نیز همچون دیگر شاخص‌ها نسبت به تیرماه بهبود اندکی داشته است.
شاخص «هزینه ساخت» نیز روی عدد ۹۴/ ۸۲ قرار دارد. اگرچه این شاخص ناشی از قیمت مصالح ساختمانی و تجهیزات بالا است اما شیب رشد آن نسبت به تیرماه اندکی کاهش پیدا کرده که بیانگر بهتر شدن اوضاع است. حجم «واحدهای آماده‌فروش» نیز نه زیاد و نه کم شده است. به‌نظر می‌رسد تحت‌تاثیر افزایش سرعت ساختوساز حجم واحدهای آماده‌فروش در مسیر کاهشی قرار نگرفته است. شاخص «میزان فروش واحدهای مسکونی» نیز روی عدد ۰۶/ ۴۷ قرار دارد که اگرچه همچنان در سطح قابل‌توجهی نیست اما در مقایسه با تیرماه رو به بهبود در حال حرکت است. آخرین متغیر مورد‌بررسی نیز «نگاه سازنده‌ها به آینده» بازار مسکن است که در این نظرسنجی نسبت به دوره گذشته، بیشترین میزان بهبود را نسبت به سایر متغیرها داشته بهطوریکه از بدبینی مفرط به یک «خوش‌بینی خفیف» یا «بالای مرز بدبینی» رسیده است.
با بررسی متغیرهای ده‌گانه مورد بررسی در این «نبض‌سنج» بازار مسکن در میانه تابستان، این سوال به‌وجود می‌آید که علت اصلی ثبت بیشترین بهبود مثبت میان این متغیرها برای شاخص «نگاه به‌آینده بازار مسکن» چیست؟ بررسی‌ها برای پاسخ به این سوال، از وجود یک رابطه بین بهبود نگاه سازنده‌ها با وضعیت جدید بازیگردان اصلی بازار مسکن یعنی «بازار سرمایه» حکایت دارد. از میان بازارهای مختلف دارایی که به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم روند بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند؛ از ابتدای سال‌جاری بورس نقش پررنگ‌تری نسبت به سایر بازارها همچون ارز داشته است. سال گذشته، نوسانات بازار ارز بیشترین اثرگذاری بر روند بازار ملک را داشت اما در سال‌جاری با توجه به هیجانات شدید بورس، بیشترین اثرپذیری بازار مسکن از سمت این بازار بود. شاهد این تغییر، تاثیرپذیری سریع بازار مسکن از تغییر مسیر بازدهی بورس در مرداد است. آمارها نشان می‌دهد بازدهی شاخص بورس در مرداد نسبت به تیرماه معادل ۷/ ۸ درصد کاهش پیدا کرد؛ این در حالی است که از ابتدای سال‌جاری تا پیش از مرداد، بازدهی شاخص بورس به‌طور متوسط ماهانه معادل ۲۹درصد بوده است. به‌نظر می‌رسد تحت‌تاثیر همین تغییر روند، نگاه به آینده تحولات بازار مسکن از بدبینی مفرط در ابتدای تابستان، هم‌اکنون در بالای مرز بدبینی قرار گرفته است بهطوریکه بخش زیادی از سرمایه‌گذاران ساختمانی با ثبت اولین رکورد منفی برای بورس از ابتدای سال‌جاری در مردادماه، پیش‌بینی کردند بازار ملک در ادامه می‌تواند فضای مناسب‌تری برای سرمایه‌گذاری در اختیار آنها قرار دهد، از همین‌رو نگاه آنها به آینده بازار مسکن تغییر کرد. حتی سایر متغیرهای ملکی تحت‌تاثیر همین نگاه، اندکی تغییروضعیت به سمت اوضاع خوب را داشتند. در کنار تحولات بورس، وضعیت بازار ارز نیز دومین عامل موثر بر تغییر وضعیت بازار مسکن بوده است. به این معنا که فعالان این بازار در ماه‌های گذشته همراستا با افزایش شاخص بورس، به افزایش قیمت ملک و در نتیجه خودداری از فروش ملک به دلیل احتمال مجدد افزایش قیمت‌ها تمایل داشتند. اما منفی شدن شاخص بورس در مردادماه سبب شد، شرایط برای افزایش قیمت مداوم و با شیب زیاد برای عرضه‌کنندگان مسکن نیز سخت شود و در نتیجه برای ادامه فعالیت‌های ساختمانی، از یک‌سو سرعت ساخت را افزایش و از سوی دیگر میل به فروش در آنها زیاد شود. در این بازار نیز شیب بازدهی ماهانه اگرچه منفی نشد اما از سرعت رشد آن کاسته شد بهطوریکه از۱۴درصد بازدهی ماهانه در تیر به ۶ درصد بازدهی ماهانه در مرداد ماه رسید. در نتیجه بروز تغییرات عمده در دو بازار دارایی بورس و ارز طی ماه مرداد، هریک از متغیرهای ملکی از یکی از این بازارها بیشترین تاثیر را پذیرفتند. به تعبیر دیگر، تغییر مسیر در بازار سرمایه بر یکسری از شاخص‌ها و تغییر مسیر در بازار ارز بر مجموعه‌ای دیگر از شاخص‌ها اثرگذاری بیشتری را داشتند. بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش رشد بازدهی در بازار ارز روی قیمت مصالح، انتظارات و فعالیت‌های ساختمانی سازنده‌ها بیشترین اثرگذاری و در مقابل منفی‌شدن بازدهی بورس روی نگاه به آینده بازار ملک، رفتار سازنده‌ها، خریداران و فروشندگان آپارتمان و زمین بیشترین اثرگذاری را داشته است. در عین حال به‌نظر می‌رسد تغییر جهت در هر دو بازار بورس و ارز، روی قیمت تمام‌شده ساخت و ساز اثرگذاری دارد.
