املاک شهرها در تعقیب تهران
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در بهار ۹۹ که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد نشان می‌دهد بازار کشوری معاملات مسکن در تعقیب بازار مسکن شهر تهران، برای سومین فصل متوالی، هم به لحاظ میزان تورم مسکن و هم از نظر کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان از شهر تهران پیش‌تر رفته و هم‌اکنون نه تنها رکودی به مراتب سنگین‌تر از رکود معاملات خرید آپارتمان در پایتخت را تجربه می‌کند بلکه تورم فصلی مسکن در شهرهای کشور بیش از تورم فصلی تهران است.
بهار امسال، متوسط قیمت فروش هر مترمربع مسکن در سطح کشور به حدود ۵ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با فصل قبل یعنی زمستان ۹۸ معادل ۶/ ۱۸ درصد و در مقایسه با بهار سال گذشته، ۷/ ۶۲ درصد افزایش داشته است.
این درحالی است که تعداد معاملات خرید مسکن در سطح کشور در بهار امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته(یک فصل قبل) برابر با ۴/ ۲۱ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته (بهار ۹۹) معادل ۷/ ۱۸ درصد ریزش داشته است.
آمارهای مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن کشور در بهار ۹۹ نشان می‌دهد در این فصل نه تنها رکود معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی سنگین‌تر شده است بلکه عمق رکود در بازار معاملات مسکن کشور در مقایسه با رکود بازار معاملات مسکن در شهر تهران بیشتر است.
همچنین آمارهای رسمی حاکی است در بهار امسال، روند سبقت تورم فصلی مسکن شهرهای کشور از تورم فصلی مسکن در پایتخت ادامه یافته و برای سومین ماه متوالی تورم مسکن کشور از تورم مسکن در تهران سبقت گرفته است.
این موضوع منجر به کاهش شکاف بین متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران و میانگین قیمت مسکن کشوری شده است. بررسی‌ها و برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن کشور و تهران نشان می‌دهد تا نیمه سال ۹۸ که بازار معاملات مسکن شهر تهران در دوره رونق و جهش قیمت قرار داشت رشد قیمت مسکن در شهر تهران از تورم مسکن در کشور با فاصله قابل‌توجهی بیشتر بود. در همان بازه زمانی یعنی نیمه اول سال ۹۸ همچنین میزان افت معاملات مسکن کشوری از میزان افت معاملات مسکن در تهران به لحاظ تعداد معاملات، کمتر بود.
در واقع در نیمه اول سال ۹۸ هم عمق رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران از رکود معاملاتی در بازار مسکن کشوری بیشتر بود و هم تورم مسکن پایتخت از تورم مسکن کشوری بالاتر بود.
اما در نیمه دوم سال ۹۸ روند کاملا متفاوت و معکوسی در ارتباط با وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار کشوری معاملات مسکن تجربه شد. در نیمه دوم سال ۹۸ برخلاف نیمه اول، بازار معاملات مسکن کشور به لحاظ تورم مسکن از بازار معاملات مسکن شهر تهران پیشی گرفت و تورم فصلی مسکن در شهرهای کشور از تورم فصلی مسکن تهران فراتر رفت. در همین بازه زمانی همچنین برخلاف شش ماه اول سال ۹۸، رکود بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی در کشور نیز در مقایسه با رکود بازار مسکن پایتخت عمیق‌تر شد و میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن در کشور از میزان افت خرید آپارتمان در شهر تهران سبقت گرفت.
به این ترتیب در نیمه دوم سال ۹۸ هم عمق رکود در بازار معاملات مسکن کشور در مقایسه با رکود بازار معاملات مسکن تهران بیشتر شد و هم تورم فصلی مسکن در کشور از تورم فصلی مسکن در تهران پیشی گرفت. در بهار امسال نیز، برای سومین ماه متوالی این روند ادامه پیدا کرد و بازار معاملات کشوری مسکن به لحاظ این دو پارامتر اصلی مربوط به تحولات بازار ملک از بازار معاملات مسکن پایتخت سبقت گرفت. به این ترتیب روندی که از نیمه دوم سال ۹۹ در بازار معاملات کشور در راستای کاهش فاصله قیمت مسکن در کل کشور و تهران آغاز شده بود در سه ماه اول سال ۹۹ نیز ادامه یافت. ادامه این شرایط در سال ۹۹ باعث شده است نسبت قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با متوسط قیمت مسکن کشوری که در سال گذشته به اوج خود رسیده بود کاهش یابد و فاصله موجود در این زمینه نیز متعاقب آن کم شود.
روند مربوط به تحولات قیمتی واحدهای مسکونی در شهر تهران و همچنین تحولات قیمت مسکن در پایتخت نشان می‌دهد در نیمه اول سال ۹۸، شهر تهران به لحاظ تورم مسکن از یکسو و میزان افت معاملات خرید واحدهای مسکونی از سوی دیگر از کشور جلوتر بوده است. مهم‌ترین علت و عامل این موضوع پیشتاز بودن شهر تهران در تحولات ملکی است. به این معنا که همواره و در عمده موارد تحولات ملکی شامل تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن ابتدا در شهر تهران تجربه شده و سپس با فاصله یک یا چند فصل به کشور سرایت می‌کند تا فاصله متعارف بین متوسط قیمت مسکن و همچنین سطح معاملات خرید بین بازار مسکن شهر تهران و بازار مسکن کشوری احیا شود.
بهار سال ۹۸ در حالی تورم مسکن در شهر تهران در مقایسه با بهار ۹۷ معادل ۱۰۷ درصد بود که تورم مسکن کشور در این فصل در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال قبل به ۸۲ درصد رسید.
همچنین در شرایطی که تورم مسکن شهر تهران در تابستان ۹۸ در مقایسه با تابستان ۹۷ معادل ۸۱ درصد اعلام شد آمارهای رسمی تورم کشوری مسکن را در این فصل ۶۴ درصد اعلام کردند. در هر کدام از دو فصل نیمه اول سال ۹۸، آمارها از سبقت تورم ملکی پایتخت نسبت به تورم ملکی سطح کشور خبر دادند.
اما در نیمه دوم ۹۸ ورق برگشت و شرایط نیمه اول سال ۹۸ بازار معاملات مسکن با چرخش ۱۸۰ درجه‌ای همراه شد. در پاییز سال گذشته درحالی تورم مسکن شهر تهران ۴۳ درصد بود که تورم کشوری مسکن در این فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل معادل ۶۰ درصد گزارش شد. تورم مسکن شهر تهران در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان سال ۹۷ نیز ۶۲ درصد بود که این میزان در سطح کشور به ۶۸ درصد رسید.
این موضوع نشان می‌دهد در نیمه دوم سال ۹۸ هم عمق رکود در بازار معاملات مسکن کشور نسبت به بازار معاملات مسکن تهران بیشتر بوده است و هم تورم مسکن کشور در مقایسه با تورم مسکن تهران در سطحی بالاتر قرار گرفت.
در بهار امسال نیز این روند ادامه پیدا کرد و درحالی‌که تورم مسکن کشور در مقایسه با بهار ۹۸ به ۶۳ درصد رسید این میزان در تهران معادل ۳۷ درصد اعلام شد. در واقع در شرایطی که نسبت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در کشور در سال ۹۷ برابر با ۴/ ۳ بوده است این نسبت به‌دلیل جهش قیمت مسکن در شهر تهران در نیمه اول سال گذشته به ۷/ ۳ رسید اما تحت‌تاثیر سبقت تورم مسکن کشور از تورم مسکن شهر تهران در نیمه دوم سال گذشته، این نسبت به عدد ۳ رسید.
این شرایط به لحاظ رکود معاملات مسکن نیز مشابه الگوی تغییرات تورم مسکن در کشور و پایتخت در همین بازه زمانی تجربه شد.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد درحالی‌که در بهار ۹۸ تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران با افت ۴۳ درصدی در مقایسه با بهار ۹۷ همراه شد این میزان کاهش در معاملات کشوری، معادل ۲۵ درصد بوده است. در فصل تابستان ۹۸ نیز حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت در مقایسه با تابستان ۹۷ به میزان۷۰ درصد افت کرد که این میزان افت در سطح کشور برابر با ۶۰ درصد بوده است.
بررسی‌ها حاکی است در نیمه اول سال ۹۸ عمق رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران به مراتب بیش از رکود بازار معاملات مسکن کل کشور بوده است. اما مشابه شرایطی که به لحاظ تحولات تورم مسکن کشور و شهر تهران در نیمه اول و دوم سال گذشته تجربه شد، به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن نیز، شرایط با چرخش ۱۸۰ درجه‌ای بین بازار املاک کشور و پایتخت همراه شد.
بررسی‌ها حاکی است درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته ۲۰ درصد افت داشته است، تعداد معاملات خرید مسکن در کشور در این بازه زمانی با کاهش ۴۷ درصدی همراه شد. و از سوی دیگر درحالی‌که در زمستان سال گذشته تحت تاثیر معاملات شب عید مسکن، حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۳۲ درصد رشد کرد اما حجم معاملات خرید مسکن در کل کشور نه‌تنها رشد نکرد بلکه با افت ۱۰ درصدی نیز همراه شد. این روند در کل آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و کشور در سال ۹۸ نیز تجربه شد. آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در شهر تهران در سال ۹۸ در مقایسه با سال ۹۷ با افت ۲۵ درصدی همراه شد اما این میزان افت در بازار کشوری معاملات مسکن بیشتر و برابر با ۳۵ درصد بوده است.
در بهار امسال نیز حجم معاملات خرید مسکن در بازار مسکن شهر تهران ۶ درصد رشد کرد اما در کشور تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این فصل در مقایسه با یک فصل قبل از آن ۷/ ۱۸ درصد کاهش یافت.
این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون فاصله بین تورم و حجم معاملات مسکن کشور با شهر تهران که در نیمه اول سال ۹۸ به دنبال ادامه جهش قیمت مسکن در پایتخت به میزان محسوسی افزایش یافته بود در حال کاهش است.
آمارها نشان می‌دهد متوسط مساحت واحدهای مسکونی که بهار امسال در سطح کشور مورد معامله قرار گرفته است ۱۰۷ مترمربع بوده است و متوسط عمربنای این واحدهای مسکونی نیز ۱۲ سال گزارش شده است.
در بهار امسال همچنین، میانگین قیمت فروش هر مترمربع زمین مسکونی یا املاک مسکونی کلنگی مناسب برای ساخت‌وساز در کشور به حدود ۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش یافت که این میزان در مقایسه با فصل قبل ۱/ ۲۲ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۸/ ۷۱ درصد افزایش داشته است.
آمارهای منتشر شده همچنین نشان می‌دهد میانگین مبلغ اجاره‌بهای مسکن در شهرهای کشور به‌صورت ماهانه به مترمربعی معادل ۱۷ هزار تومان رسیده است. متوسط اجاره‌بهای مسکن در مقایسه با فصل قبل
– زمستان ۹۸-معادل ۲/ ۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۱/ ۳۶ درصد افزایش داشته است.
سوال مهمی که در این باره وجود دارد آن است که در شرایطی که در بهار امسال و قبل از اجرای طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن در تابستان از سوی دولت، بازار کشوری اجاره مسکن تورم ۱/ ۳۶ درصدی را تجربه کرده است چگونه این انتظار از سوی متولی بخش مسکن شکل گرفت که موجران حاضر شوند تا میزان رشد اجاره‌بهای سالانه در تابستان امسال را به‌طور متوسط به ۲۰ درصد کاهش دهند؟
در واقع در شرایطی که هنوز فصل طلایی جابه‌جایی‌ها (تابستان) در بازار اجاره آغاز نشده بود، متوسط اجاره‌بهای مسکن در کشور بیش از ۳۶ درصد رشد کرد. حال چگونه می‌توان انتظار داشت که در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها موجران حاضر شده باشند به‌طور متوسط اجاره‌بهای مسکن را تا سقف ۲۰ درصد افزایش دهند؟
در این زمینه باید منتظر ماند تا آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن در تابستان اعلام شود تا مشخص شود در فصلی که دولت سیاست ساماندهی بازار اجاره مسکن از طریق اعلام سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها را وضع کرده است چه تغییری در تعیین نرخ اجاره‌بها از سوی موجران ایجاد شده است.
