حباب‌سنجی ویلاهای شمال
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، عموم مردم سه استان گیلان، مازندران و گرگان را به‌عنوان «پهنه سبز» واقع در شمال می‌شناسند اما زمانی که صحبت از بازار ویلا و زمین در شمال می‌شود، نگاه اصلی متوجه استان مازندران است. در داخل استان مازندران نیز تمرکز بازار ویلا عمدتا متوجه غرب این استان بوده و شناختی که غالب ایرانی‌ها از «شمال» چه برای سفر و تفریح و چه برای خرید ویلا یا سرمایه‌گذاری‌های ملکی دارند، محدوده نور و نوشهر تا محمودآباد را در بر می‌گیرد. در پهنه غربی استان مازندران نیز چهار نقطه شامل نوشهر، چالوس، نمک‌آبرود و سلمان‌شهر را می‌توان به‌عنوان کانون پرتقاضای ویلا معرفی کرد. صرف‌نظر از اینکه در ماه‌های اخیر بازار مسکن چه در پایتخت و چه در کل کشور دچار رکود سنگین معاملاتی بوده است، اما در کانون گردشگری و خرید ملک در پهنه سبز واقع در شمال کشور نه‌تنها خبری از رکود نیست بلکه عموم مردم حس کرده‌اند که در ماه‌های اخیر بازار ویلا در این نقاط رونق هم داشته است. از طرفی این رونق توام با رشد شدید قیمت مسکن بوده و به همین خاطر سوال‌برانگیز شده است؛ به‌ویژه با توجه به اینکه سه رخداد عمومی در کشور جهش قیمت و رونق معاملات در بازار ویلای شمال را دور از انتظار کرده است. این سه رخداد شامل شیوع کرونا، وضعیت نابسامان معیشت و تنزل سطح درآمد خانوارها و از طرفی رکود توام با گرانی ملک است که عطش خرید ویلا در استان مازندران را به معما تبدیل کرده است.
«دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش که ریشه این عطش خرید ویلا در شمال کشور چیست، ضمن بررسی روند نوسان قیمت ملک در مازندران، نسبت قیمت مسکن در تهران به مازندران طی سال‌های گذشته را نیز مورد مداقه قرار داده است و علاوه بر این با انجام تحقیق میدانی از بومی‌ها و بنگاه‌های ملکی فعال در نقاطی که به‌عنوان کانون گردشگری و سرمایه‌گذاری پهنه سبز شمال شناخته می‌شوند، تصویر قیمتی حال‌حاضر بازار ویلا را ترسیم کرده و علل سرازیر شدن تقاضای خرید به این بازار را به‌دست آورده است. بر اساس اطلاعاتی که علیرضا شعبان‌پور، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک و مستغلات شهرستان چالوس به «دنیای‌اقتصاد» داده است، ۱۰ علت تمایل شدید به خرید ویلای شمال در ماه‌های اخیر شناسایی شده است.
اما بررسی‌های آماری با این محور انجام شده که اولا میزان رشد قیمت ویلا چقدر بوده و آیا به اندازه جهش قیمت مسکن در تهران بوده یا کمتر از آن یا اینکه «ابرجهش» رخ داده است؟ ثانیا آیا اکنون قیمت ویلاهای شمال حبابی است؟
مجموع نتایج بررسی‌های آماری و تحقیقات میدانی حاکی است معاملات ملک در بازار ویلای مازندران نسبت به سال گذشته همین ایام دوبرابر شده و این در حالی است که در بهار امسال میزان معاملات مسکن در کشور نسبت به مدت مشابه پارسال منفی بوده و ۱۵ درصد افت کرده است. در کنار رشد ۱۰۰ درصدی معاملات ویلا، قیمت زمین و ویلا نیز بر اساس معاملاتی که از ابتدای امسال تاکنون انجام شده، به‌طور میانگین نسبت به نیمه اول سال گذشته ۲۰۰ درصد رشد داشته و تا سه‌برابر افزایش یافته است. این وضعیت سبب شده برخی قیمت‌های فعلی ویلا را طبیعی تلقی کرده و برخی آنها را «حباب‌آلود» بدانند. «دنیای‌اقتصاد» برای حباب‌سنجی بازار ویلا نسبت میانگین قیمت مسکن در تهران به مازندران را از سال ۷۹ تاکنون که داده قیمتی وجود دارد و در دسترس است، بررسی کرده است. این بررسی حاکی است رشد یک ساله قیمت ویلا در سال‌جاری در مقایسه با ۲۰ سال اخیر بی‌سابقه بوده است. آخرین نوبت رشد قابل‌توجه قیمت در بازار زمین و مسکن مازندران مربوط به سال ۸۸ بوده که در آن سال جهش ۹۳ درصدی قیمت در آمارها ثبت شده است.
در عین حال برای حباب‌سنجی دقیق‌تر، لازم است روند بلندمدت تغییرات قیمت ویلاهای شمال نسبت به قیمت مسکن در تهران که به‌عنوان پیشتاز قیمتی در کشور شناخته می‌شود، بررسی شود. نسبت میانگین قیمت مسکن در تهران به میانگین قیمت مسکن در کانون ویلافروشی شمال کشور طی ۲۰ سال اخیر، ۳ واحد بوده است، به این معنا که به‌طور متوسط در طول ۲۰ سال اخیر، قیمت مسکن در تهران نسبت به قیمت مسکن در مازندران سه برابر بوده است. از طرفی بر اساس آخرین داده‌هایی که در دسترس بوده و متعلق به سال ۹۸ است، این نسبت در سال گذشته ۹/ ۵ بوده، به این معنا که میانگین قیمت مسکن در تهران نزدیک شش برابر مازندران بوده است. با این حال بر اساس مقایسه این نرخ با میانگین نیز نمی‌توان قضاوت دقیقی درباره حبابی بودن یا نبودن قیمت ویلا در مازندران داشت، چراکه بازار املاک شمال کشور ویژگی‌های خاص خود را دارد؛ به این معنا که در طول ۲۰ سال اخیر هر چه زمان گذشته، عرضه زمین بدون اشکال حقوقی و تغییر کاربری محدودتر شده است و از طرفی به‌خاطر وضعیت زیست‌محیطی کلانشهرها، تمایل به خرید خانه دوم و فرار دهک‌های بالا به نقاط خوش آب و هوا رشد تصاعدی داشته است. همین واقعیت‌ها سبب می‌شود نسبت مذکور در پنج سال اخیر با پنج سال قبل از آن وضعیت متفاوتی داشته باشد و حتی ممکن است باعث پایین آمدن این نسبت در سال‌های اخیر شده باشد. به همین خاطر می‌توان دو دهه اخیر را به‌طور جداگانه از این منظر مورد بررسی قرار داد. در دهه ۸۰ نسبت مذکور ۶/ ۲ بوده اما این نسبت در مدت سپری شده از دهه ۹۰ به ۴ واحد رسیده است. به این ترتیب برخلاف تصور اولیه، نسبت مذکور در سال‌های اخیر افزایش یافته که ریشه در اتفاقات خاص و بی‌سابقه در بازار مسکن تهران در دهه ۹۰ به‌ویژه از سال ۹۷ به بعد دارد.
در نهایت با داده‌های آماری مذکور یکی از بهترین روش‌ها برای حباب‌سنجی قیمت ویلاهای شمال این است که الگوهای رکود – رونق تهران شناسایی و رفتار قیمتی در بازار ویلاهای مازندران در این دوره‌ها شناسایی شود.
از سال ۷۹ به بعد، سه مقطع جهش قیمت مسکن در تهران سپری شده است. مقطع اول در سال‌های ۸۶ و ۸۷ رخ داده و سال رکود و جبران جهش نیز سال ۸۸ بوده است. در دو سال پررونق ۸۶ و ۸۷ تورم مسکن پایتخت ۵۰ درصد اما تورم سالانه در بازار ویلای شمال ۱۹ درصد بوده است. این در حالی است که در سال ۸۸ هنگامی که میزان تورم ملک به منفی ۱۰ درصد در تهران رسید، بازار ویلاهای شمال رشد قیمت ۹۳ درصدی را تجربه کرد.
مقطع بعدی جهش قیمت مسکن در تهران سال‌های ۹۰ تا ۹۲ بوده و در سال ۹۳، تخلیه حباب قیمت در پایتخت صورت گرفته است. در این نوبت از دوره جهش نیز میانگین رشد قیمت مسکن در پایتخت در هر سال ۳۱ درصد بوده و این در حالی است که رشد سالانه قیمت مسکن در استان مازندران در آن مقطع زمانی، ۲۲ درصد بوده است. این در حالی است که در سال ۹۳ در حالی که تورم ملکی پایتخت طی یک سال فقط ۱۰ درصد بود، میزان تورم ملکی در شمال ۳۲ درصد ثبت شده است.
در نهایت آخرین مقطع جهش قیمت مسکن در تهران نیز مربوط به دوره دو ساله ۹۷ و ۹۸ بوده است. در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به‌طور میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در پایتخت ۶۵ درصد بوده و این در حالی است که سرعت تورم ملک در شمال بسیار کمتر از این و برای مدت یک سال حدود ۱۵ درصد بوده است. اما اکنون در سال ۹۹ تغییرات قیمتی در بازار ویلا با توجه به روندهای گذشته معنادار خواهد بود.
نتایج این بررسی نشان می‌دهد زمانی که قیمت مسکن در تهران دچار جهش می‌شود، سرعت رشد قیمت مسکن در تهران از شمال بالاتر می‌رود و اتفاقا در همین سال‌ها معاملات ملک و ویلا در شمال، اصلا هیجانی نیست. اما عموما در سال بعد از جهش که سرعت رشد قیمت مسکن به شکل ناگهانی افت می‌کند یا حتی تغییرات قیمت اسمی مسکن در پایتخت در برخی مقاطع منفی می‌شود، موتور تورم ملکی در شمال کشور روشن می‌شود. سال ۹۹ در حالی آغاز شد که از اواخر سال گذشته انتظار این بود که تورم ملکی در پایتخت متوقف شد؛ چراکه به نظر می‌رسید قیمت مسکن در پایتخت به سقف رسیده است. البته متغیرهای بیرونی همچنان بر بازار ملک در پایتخت اثرگذاشته و روند رشد قیمت امسال هم ادامه دارد. اما همزمان موتور تورم ملکی شمال نیز به فاصله دو سال از شروع رونق معاملات تهران روشن شده است. در سال جاری تغییرات قیمت مسکن در تهران از ابتدای امسال تاکنون نسبت به مدت مشابه پارسال ۵۰ درصد بوده و این در حالی است که میزان این تغییرات در بازار ویلاهای شمال ۲۰۰درصد بوده است.
از طرفی نسبت میانگین قیمت مسکن تهران به شمال در سال ۸۷ معادل ۹/ ۳ واحد بوده که این میزان در سال بعد که سال تخلیه حباب بوده، به ۸/ ۱ رسیده است. در مقایسه سال ۹۲ با سال ۹۴ نیز همین روند حاکم بوده؛ به طوری که نسبت مذکور از ۴ به ۸/ ۲ رسیده است. در واقع نوسان نسبت قیمت مسکن تهران به ویلاهای شمال بر اساس اینکه در چه مقطعی از دوره‌های رکود – رونق پایتخت قرار گرفته‌ایم، متفاوت بوده و رفت و برگشت داشته است.
اگر همین الگو در سال جاری نیز حاکم باشد، قاعدتا باید منتظر کاهش نسبت قیمت مسکن تهران به شمال باشیم. اما آخرین آمار نشان داد این نسبت در یک سال ۹۸ معادل ۹/ ۵ واحد بوده، به این معنا که قیمت مسکن در تهران تقریبا ۶ برابر قیمت ویلاهای شمال بوده است. بنابراین به نظر می‌رسد نسبت مذکور نیازمند تعدیل است و این تعدیل از مسیر افزایش قیمت ویلاهای شمال رخ خواهد داد. در واقع تغییرات قیمتی پرسرعت و با نرخ بالا در بازار ویلای شمال در خدمت تنظیم این نسبت رخ داده و از این منظر می‌توان این طور جمع‌بندی کرد که قیمت ویلاهای شمال در حال حاضر حبابی نیست.
همواره میان بازارهای مختلف نسبتی در زمینه قیمت و بازدهی وجود دارد و در یک بازار نیز میان نواحی مختلف بازار این نسبت‌ها برقرار است. به‌عنوان مثال در بازار مسکن پایتخت در ابتدای دوره رونق قیمت در برخی از مناطق مصرفی زودتر از مناطق جنوبی جهش یافت و پس از گذشت مدتی، رشد قیمت در بازار مسکن جنوب شهر نیز آغاز شد تا نسبت قیمتی بین مناطق به محدوده مورد انتظار همیشگی بازگردد و به شکل مورد انتظار احیا شود. بررسی‌های آماری نشان داد نسبت قیمت مسکن تهران به شمال تحت تاثیر رشد پردامنه قیمت مسکن در پایتخت حتی در شرایط رکودی به هم خورده و باید با تغییراتی در صورت یا مخرج این نسبت، یعنی قیمت مسکن در تهران یا شمال احیا شود. به این ترتیب تغییرات قیمتی ویلا اکنون با هدف احیای نسبت مذکور رخ می‌دهد و نمی‌توان آن را به حبابی بودن بازار ویلا و زمین در مازندران نسبت داد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر در خارج از بافت شهری کانون پرتقاضای پهنه سبز شمال کشور، زمین دارای سند و سلامت حقوقی کامل با قیمت مترمربعی زیر یک میلیون تومان به ندرت پیدا می‌شود و عمده قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های موجود مترمربعی یک میلیون تومان به بالاست. از تغییرات شدید قیمت زمین‌های استان مازندران در یک سال اخیر می‌توان به‌عنوان یکی از تغییرات رشد قیمت ویلا نیز یاد کرد. کف قیمت ویلا با بنای حدود ۳۰۰ مترمربع در پهنه مذکور که سال گذشته حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان بود، اکنون به حدود ۲ میلیارد تومان افزایش یافته است. ویلاهای ساحلی نیز عمدتا با قیمت‌های پیشنهادی ۴ میلیارد تومان به بالا عرضه شده‌اند. لوکس‌ترین نقطه کانون پرتقاضای ویلا در استان مازندران یک شهرک است که قیمت زمین در آن بالای ۳ میلیون تومان است و ویلاهای این شهرک نیز عمدتا مترمربعی ۶۰ میلیون تومان به بالا فروخته می‌شوند. قیمت هرمترمربع زمین در نزدیکی ساحل نیز عمدتا بیش از ۱۰ میلیون تومان است و حتی در نقاطی از خزرشهر تا بیش از ۲۰ میلیون تومان نیز فایل‌هایی وجود دارد. به‌طور کلی در شمال کشور ویلاهای خارج از بافت شهری گران‌قیمت‌تر از ویلاهای داخل شهر هستند و ویلاهای شهرکی نیز بازار ویژه و پرتقاضایی دارند.
آن‌گونه که علیرضا شعبان‌پور، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک و مستغلات شهرستان چالوس گفته، ۹۵ درصد از خریداران ویلاهای شمال در ماه‌های اخیر از جنس متقاضیان سرمایه‌ای بوده و شاید حدود ۵ درصد از آنها متقاضیان مصرفی ویلا هستند. بررسی هویت استانی متقاضیان ویلا نیز نشان می‌دهد این فقط تهرانی‌ها نیستند که بازار ویلای شمال را رونق بخشیده‌اند بلکه متقاضیانی از استان‌های اصفهان، تبریز، شیراز و یزد نیز در این بازار حضور دارند. بر اساس توضیحات شعبان‌پور می‌توان ۱۰ علت جنون خرید ملک در شمال را این طور برشمرد: علت اول کاهش ارزش پول و وضعیت تورمی ماه‌های اخیر است که سبب شده مردم به تبدیل دارایی‌های نقدی به ملک راغب شوند. علت دیگر کاهش نرخ سود بانکی است؛ به این معنا که با توجه به اینکه نرخ واقعی سود بانکی از میزان تورم پایین‌تر است، جذابیت خود را از دست داده و نقدینگی به این سمت سرازیر شده است. سومین علت موضوع ریسک نگهداری پول نقد است که سبب می‌شود هر فردی به سمت بازار ملک متمایل شود و بازار املاک شمال نیز از این جنس متقاضیان بی‌بهره نیست. علت چهارم جنون خرید ویلا نیز ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب از جمله ارز، سکه و حتی بورس است که رغبت به سرمایه‌گذاری در بازار ویلا را افزایش داده است. علت پنجم را نیز می‌توان گشایش آزادراه تهران – شمال عنوان کرد که زمان سفر تهران تا مازندران را تقریبا نصف کرده و به زیر ۳ ساعت کاهش داده است. علت ششم کمبود زمین در شمال به ویژه طی پنج سال اخیر است. با تغییرات دولت و مدیریت شهری در سال‌های اخیر، قبح ویلاسازی در اراضی سبز بازگشته و مقاومت برای تغییر کاربری زمین‌های شمال افزایش یافته است به همین خاطر تمایل به خرید ویلا تحت تاثیر کاهش نسبی زمین افزایش یافته است. هفتمین علت موضوع خشکسالی و آلودگی‌های زیست‌محیطی به ویژه در کلانشهرها است که سبب شده تمایل به خرید خانه دوم در شهرهای پرآب شمالی افزایش یابد. علت دیگر تب بالای خرید ویلا در کشور این است که ساکنان برخی شهرها از خرید ملک چندم در شهر خود پرهیز می‌کنند و ترجیح می‌دهند در نقطه دیگری با خاصیت گردشگری صاحب خانه دوم یا چندم شوند. علت نهم نیز ناظر بر جنس تقاضای زمین در بازار شمال کشور است. سرمایه‌گذاران عمدتا خرید زمین را به ویلا ترجیح می‌دهند چراکه در بلندمدت عموما تورم زمین از مسکن بیشتر است. بنابراین تقاضای خرید زمین در شهرهای شمالی نیز در ماه‌های اخیر به میزان چشمگیری افزایش یافته است، به ویژه با توجه به اینکه در تمام سال‌های اخیر هرگاه صحبت از اخذ مالیات‌های ملکی مطرح شده، بحثی از زمین به میان نیامده و گویی این نوع سرمایه‌گذاری فعلا از هر نوع مالیاتی معاف است.
در نهایت دهمین علت افزایش شدید تقاضای خرید ویلا در شمال با تصویب لایحه‌ای در مجلس ناظر بر تبدیل سه بندر شمالی به منطقه آزاد تجاری و صنعتی مرتبط است. شکل‌گیری مناطق آزاد در شمال کشور برای اولین بار می‌تواند به تکرار تجربه رونقی که در جزیره کیش رخ داد منجر شود و این یعنی نه تنها کسب و کارها رونق خواهد یافت، بلکه روی بازار زمین و مسکن در این پهنه نیز اثرگذار خواهد بود.
