سوئیچ یخ‌زدایی از املاک منجمد
این «استفاده مطلوب» البته نیازمند یک کلیک شهری روی سوئیچ «یخ‌زدایی از املاک منجمد» است. بازار مسکن تقریبا از اواخر سال ۹۷ تا همین سه ماه پیش شاهد رفتار جنون‌آمیز سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی بود. این گروه، دسته «تقاضای غیرمصرفی» در معاملات ملک را تشکیل می‌دهند که در این دوره با شارژ «انتظارات تورمی» از ناحیه شوک‌های ارزی و هیجانات بورسی- که آنها نیز از محل ریسک‌های غیراقتصادی ملتهب شدند- به بازار مسکن هجوم آوردند و بانی اصلی «جهش‌های مکرر قیمت زمین و آپارتمان» شدند. تورم ماهانه میانگین بالای ۸ درصد در بازار مسکن در سال‌جاری، طی همه سال‌های گذشته بی‌سابقه بوده است. هر چند از آبان ماه به بعد، به‌خاطر جایگزین شدن «انتظارات گشایشی» در فضای روانی بازارها، موتور سفته‌بازی ملکی خاموش شد و این دسته تقاضا به‌شدت در بازار ملک فروکش کرد، اما هنوز یک مرحله مهم دیگر برای «بازگشت بازار مسکن به مدار طبیعی» باقی مانده است و آن، «رفع انجماد از املاک بلااستفاده» است. تحقیقی- به‌صورت مطالعه میدانی- در بازار معاملات املاک شهر تهران درباره جنس خریدها انجام شده که نتایج آن مشخص می‌کند پارسال و امسال در بهترین حالت، حداکثر یک‌سوم آپارتمان‌ها در معاملات ماهانه، به خریدار مصرفی- به قصد سکونت- فروخته شده و مابقی توسط سفته‌بازها (خریداران کوتاه‌مدتی که روی جهش‌های هفتگی قیمت مسکن، موج‌سواری می‌کنند) و سرمایه‌گذاران (خریداران بلندمدت) خریداری شده است.
آنهایی که در حداقل یک‌سال و نیم گذشته در بازار ملک، سرمایه‌گذاری کرده‌اند اکنون در «حیاط خلوت مالیاتی» به سر می‌برند و کاملا از پرداخت هر نوع هزینه بابت «حبس سرمایه» در امان هستند. رفتار مالکان آپارتمان‌های منجمد (واحدهای مسکونی بلااستفاده که نه مالک در آن ساکن است و نه اجاره می‌دهد) از یکسو باعث کسری شدید عرضه در بازار معاملات ملک شده که این خود به ابررکود معاملاتی ناشی از تشدید جهش قیمت طی یکی، دو سال گذشته دامن زده است و از سوی دیگر، اثر غیرمستقیم این «ملک‌بازی»، جریان مولد در بازار مسکن- ساخت‌وساز توسط سرمایه‌گذاران ساختمانی- را تخریب کرده است. تیراژ ساخت مسکن در پایتخت طی دست‌کم سه‌سال اخیر به زیر «کف بحرانی» عرضه رسیده است. متوسط تیراژ سالانه حول و حوش ۶۰ تا حداکثر ۷۰ هزار واحد شده که از حداقل تیراژ موردنیاز برای تعادل‌بخشی به بازار، حدود ۲۰ درصد کمتر است. این اولین «اتفاق بسیار بد» در بازار مسکن است که چاره آن، «یخ‌زدایی ملکی» است. اتفاق دوم اما در حوزه اقتصاد شهر تهران و به شکل «کسری بودجه اداره شهر» ناشی از افت شدید درآمدهای وابسته به «بدترین نوع عوارض شهری» که همان «انواع عوارض بر ساخت‌وساز» است، رخ داده است. چون بسازوبفروش‌ها به‌خاطر نبود قدرت خرید در جامعه اصلی تقاضای مسکن- خریداران مصرفی- قدرت فروش را از دست داده‌اند در نتیجه نمی‌توانند بسازند. این ناتوانی زنجیره‌ای، جریان ورودی به منبع مالی اداره شهر را کاهش داده است. برای حل این وضعیت که به احتمال زیاد سال آینده نیز شهر درگیر آن خواهد بود، همان «یخ‌زدایی از املاک بلااستفاده» چاره‌کار است. اما این «یخ‌زدایی ملکی» که می‌تواند در پاسخ به دو اتفاق بد در تهران، در نهایت بر سه ابرچالش شهر مسلط شود، چگونه باید استارت بخورد؟
هفته گذشته شهرداری تهران لایحه بودجه شهری سال ۱۴۰۰ را تقدیم شورای شهر کرد تا نمایندگان شهروندان تهرانی با بررسی محتوای بودجه، چکش‌کاری لازم برای «تنظیم بودجه در مسیر تضمین رفاه شهری» را انجام دهند و آن را به تصویب برسانند. این، همان فرصت پیشرو برای «یخ‌زدایی از املاک منجمدشده در تهران» است. بودجه اداره پایتخت یک ظرفیت بالقوه دارد تحت عنوان «عوارض نوسازی» که تاکنون از آن استفاده نشده اما الان وقت بالفعل کردن آن است.
«عوارض نوسازی» را «شارژ شهری» خطاب می‌کنند و شکل متعارف برای فرمول تعیین نرخ این نوع عوارض آن است که شهرداری به شکل طبیعی بابت خدماتی که شبانه‌روز به ساکنان شهر ارائه می‌کند، مبالغی را در قالب «پوشش بخشی از هزینه خدمات شهری» از مالکان واحدهای مسکونی دریافت کند. بخشی دیگر البته باید از سایر بهره‌برداران خدمات و امکانات شهری دریافت شود. علی‌القاعده فرمول «شارژ شهری» باید بر مبنای «دریافت خدمات (رفاه شهری) بیشتر، پرداخت عوارض بیشتر» تعریف شود؛ اما در پایتخت این‌طور نیست. در تهران فرمول عوارض نوسازی به‌صورتی است که نتیجه به‌کارگیری آن، معکوس عمل می‌کند و برای پایان دادن به این وضعیت، لازم است آن سوئیچ فعال شود. فرمول معیوب محاسبه عوارض نوسازی، شهر را به لحاظ «سطح دسترسی به خدمات و امکانات شهری»، دوقطبی کرده است. درحال‌حاضر مالکانی که در محله‌های مطلوب و توسعه‌یافته و پرامکانات- در مقایسه با محله‌های پایین و ضعیف شهر- ساکن هستند به نسبت خدمات در دسترسشان، «شارژ شهری» بسیار ناچیز و ناهمخوان با هزینه نگهداشت تهران به شهرداری پرداخت می‌کنند. حتی در یک محله، بین دو ملک که یکی از مرغوبیت مکانی بالایی برخوردار است و دیگری مثلا در انتهای کوچه و در مجاورت خیابان اصلی (آلودگی صوتی) قرار دارد، تفاوت معناداری در عوارض نوسازی مشاهده نمی‌شود.
این وضعیت سبب شده شهر از منابع کافی برای تعادل‌بخشی خدمات بین محله‌های ضعیف و قوی محروم بماند. نسبت متعارف «شارژ شهری» به قیمت املاک در شهرهای مدرن جهان بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد است. در کشورهای مختلف، این رقم در قالب «مالیات شهری» مستقیم توسط دولت‌های محلی دریافت و خرج شهر می‌شود. در برخی مناطق دیگر جهان نیز در قالب «مالیات سالانه بر املاک»، با همین نرخ‌های متاثر از قیمت روز املاک، ارقامی سالانه از مالکان دریافت می‌شود و بخش قابل‌توجهی از این درآمد مالیاتی به شهرداری‌ها تزریق می‌شود. سهم شارژ یا همان مالیات شهری در بودجه شهرهای مدرن، حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد است اما در تهران، سهم آن ۲درصد است!
بدتر از این، نسبت شارژ- عوارض نوسازی در تهران، مالیات شهری در دیگر شهرها- به قیمت روز املاک است. در آنجا، این نسبت از حدود ۵/ ۰ درصد شروع می‌شود اما در تهران حدود ۰۰۷/ ۰ درصد است که تفاوت معنادار و محسوسی بین نرخ‌ها و مبالغ متناسب با ارزش املاک و سطح کیفی محله‌ها وجود ندارد. این وضعیت عملا به معنای «رایگان بودن خدمات شهری در دسترس ثروتمندان شهر» است. سال‌هاست شهر تهران به جای این درآمد سالم و پایدار، از درآمد ناپایدار و مخرب «عوارض ساخت‌وساز» ارتزاق می‌کند. مایه تاسف آنکه، سهمی که «شارژ شهری» باید در بودجه اداره شهر تهران داشته باشد بر دوش «عوارض ساختمانی» قرار داده شده است. در این مقطع، مدیران شهر تهران اگر روی «واقعی‌سازی عوارض نوسازی» کلیک کنند، پایتخت و پایتخت‌نشین‌ها را با سه عواید طلایی حاصل از این اقدام روبه‌رو خواهند کرد. این کلیک باعث تعیین نسبت معقول، منطقی و متعارف بین «عوارض نوسازی» و «ارزش املاک و سطح کیفی محله‌ها» براساس فرمول تجربه‌شده در شهرهای موفق جهان می‌شود. پیامد این حرکت، «تامین دست‌کم ۳۰ درصد از مخارج شهر با شارژشهری سالم»، «پایان‌دادن به ناموازنه خدمات شهری بین شمال و جنوب‌شهر» و همچنین «یخ‌زدایی از املاک مسکونی منجمد و بیکار در بازار مسکن» است. موقعیت این کلیک در مدیریت شهری تهران است که اگر مدیران شهری آن را فعال کنند، یک «انتقال بزرگ» در بازار مسکن از حیاط‌خلوت مالیاتی به حوزه معاملاتی اتفاق می‌افتد. این اتفاق، «اتفاق بسیار خوب» است که باعث جبران آن «اتفاق بسیار بد» در بازار ساخت‌وساز خواهد شد چراکه «دریافت مالیات شهری سالانه معادل ضریب مشخصی از قیمت روز املاک (ولو نیم‌درصد)»، به «ریسک صفر» بلااستفاده گذاشتن واحد مسکونی پایان می‌دهد و باعث هزینه‌زا شدن این رفتار- احتکار ملک- می‌شود.
به سه علت، الان بهتر از هر زمان دیگر، وقت این کلیک است. از یکسو به‌دلیل چشم‌انداز رکود ساختمانی، وضعیت درآمدی برای اداره شهر شکننده‌تر شده است بنابراین در سیستم بودجه‌ریزی برای پایتخت نیاز است یک «درآمد قابل اتکا» خلق یا احیا شود. از سوی دیگر، تصویر پیشرو برای «مالیات ارزش افزوده» که بخشی از آن سهم شهرداری می‌شود نیز چندان مطلوب نیست چراکه تداوم موج کرونا در سال آینده همچنان بر کسب‌وکارهای خدماتی و صنوف (پرداخت‌کنندگان مالیات ارزش افزوده) اثر منفی خواهد داشت. این مالیات تکیه‌گاه دوم بودجه شهر بعد از عوارض ساخت‌وساز است بنابراین امکان تحقق مناسب و کامل آن هم وجود دارد. علت سوم نیز به «آزمون و خطای» مجلس طی یک‌سال گذشته برای «مالیات‌سازی» به قصد تنظیم بازار مسکن مربوط می‌شود. اخیرا قانون مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد که انواع و اقسام معافیت‌ها، تبصره‌ها و استثناهای درنظر گرفته شده در قانون، این ضعیف‌ترین مالیات ملکی و منسوخ در خیلی از کشورها را کاملا «مشکل‌دار» کرده است. دولت و مجلس دنبال چاره برای حل بحران کمبود عرضه مسکن هستند اما مالیات بر خانه خالی، بیراهه است. در مقابل آن، «مالیات سالانه بر املاک»، کلید جهانی مقابله با سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری ملکی است که با کلیک روی واقعی‌سازی مالیات شهری، به‌راحتی قابل دریافت است. بنابراین، همه چیز مهیای اشاره شهرداری و شورای شهر روی این کلیک است. اما در این میان، چهار سوءبرداشت نیز درباره اوضاع و احوال شهر تهران و موضوع شارژ شهری وجود دارد که لازم است درباره آنها روشنگری شود. اولین سوءبرداشت آن است که گفته می‌شود اصلاح عوارض نوسازی باعث دو قطبی شدن شهر می‌شود یا اینکه عنوان می‌شود چرا برای واقعی شدن نرخ عوارض نوسازی و اصلاح فرمول آن، صحبت از «هدف قرار گرفتن ثروتمندان شهر» می‌شود؟ درباره این موضوع لازم است تصریح شود، وضع معیوب فعلی در ذات خود، دو قطبی خدمات و امکانات را در شهر رقم زده است. همچنین در وضعیت فعلی، عملا گروهی از مالکان به‌خاطر احتکار و بلااستفاده گذاشتن سرمایه‌های ملکی، هیچ مالیات یا عوارضی پرداخت نمی‌کنند و این معافیت پرمخاطره خود باعث انباشت ثروت نزد گروهی و محروم ماندن گروهی دیگر از دسترسی مناسب به مسکن شده است. این در حالی است که «عوارض نوسازی یا همان شارژ شهری واقعی با نرخ عادلانه» می‌تواند دو قطبی موجود را هم در شهر و هم در بازار ملک حل کند. دومین سوءبرداشت آن است که گفته می‌شود مدیریت شهری نمی‌تواند مبلغ عوارض نوسازی را واقعی کند. این حرف به نظر می‌رسد بهانه‌گیری برای «شیفت‌کردن به فروش بیشتر مجوز تراکم» است. مسیر بسیار سهل تامین مالی شهر از محل دریافت عوارض ساخت‌وساز حکایت وابستگی کهنه دولت‌ها به فروش نفت و طفره رفتن از وصول درآمدهای دیگر است اما بعد از آنکه فروش نفت به‌شدت کاهش پیدا کرد، اکنون مدتی است راهکارهای مناسب همچون تقویت درآمدهای مالیاتی در برخی حوزه‌ها و همچنین انتشار اوراق بدهی در دستور کار قرار گرفته است. بنابراین همان‌طور که برای سال آینده، نقشه افزایش حدود ۷۰ درصدی درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز در قالب تغییر فرمول دریافت این نوع عوارض بد شهری تدارک دیده شده است، با همین دست‌فرمان می‌شود فرمول معیوب و از کار افتاده «عوارض نوسازی» را نیز مدرن‌سازی کرد. با این تفاوت که صرفه و صلاح شهر در اقدام دوم است نه اولی. سوءبرداشت سوم آن است که گفته می‌شود «خدمات شهری در شمال شهر هم ضعیف است». قطعا و حتما نمی‌شود اندازه مشخصی برای سطح مطلوب خدمات شهری تعریف کرد. شهروندان متناسب با توقع و خواسته‌شان از شهرداری، همواره به دنبال «بهبود کیفیت و کمیت خدمات و امکانات رفاهی و سرویس‌های شهری» هستند. بنابراین سطح انتظار از شهرداری، سقف ندارد. اما بحث اصلی، «مقایسه سطح خدمات شهرداری در شمال و جنوب شهر» است که قطعا با یک تهرانگردی ۴ تا ۵ ساعته بین مناطق لوکس، متوسط و ضعیف شهر، آمار رسمی درباره «۳ برابر بودن سطح خدمات شهری در بالاشهر نسبت به پایین‌شهر» مورد تایید هر ناظری قرار خواهد گرفت.
چهارمین سوءبرداشت هم به ماجرای عوارض ساخت‌وساز مربوط می‌شود. در این‌باره گفته می‌شود دریافت‌کنندگان مجوز ساختمانی چون عوارض ساختمانی پرداخت می‌کنند بنابراین بابت ثروت ملکی که با ساخت‌وساز به‌دست می‌آورند، مالیات شهری می‌دهند. این حرف دقیق نیست چون، سازنده مسکن، همه هزینه‌هایی که برای ساخت صرف می‌کند را به اضافه حداقل ۳۰ درصد این رقم، از خریداران مسکن دریافت می‌کند بنابراین عوارض، عینا به سمت تقاضا منتقل می‌شود و در نهایت به‌دلیل رابطه قیمت مسکن بین مناطق مختلف شهر و رابطه قیمت و اجاره، خانوارهای با درآمد کم و ضعیف و آسیب‌پذیر متحمل پرداخت آن می‌شوند. «شارژ شهری» اما این‌طور عمل نمی‌کند بلکه مستقیم از مالکان واحدهای مسکونی دریافت می‌شود. بنابراین واقعی‌سازی نرخ این عوارض، نسبت متعارف در پرداخت آن بین طبقات مختلف جامعه- فقیر و غنی- ایجاد می‌کند. این عوارض شهری، مصداق بارز مالیات بر ثروت است. در کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه، سهم «مالیات سالانه بر املاک» از کل مالیات‌های ملکی، ۶۴ درصد است اما در ایران، این سهم، «صفر» است. بهترین مسیر برای اخذ مالیات سالانه ملکی، فعالسازی سوئیچ شهری این نوع مالیات است یعنی همان «واقعی‌سازی فرمول عوارض نوسازی».