پاسخ بانک‌مرکزی و توضیح «دنیای‌اقتصاد»
اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی به یک گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به شرح زیر پاسخ داد: روزنامه دنیای‌اقتصاد در تاریخ ۵/ ۸/ ۱۳۹۹ با انتشار خبری با عنوان «تاوان سرکوب تقاضای مسکن» ضمن اشاره به سهم ۶/ ۵ درصدی (رقم صحیح ۷/ ۵ درصد) بخش ساختمان و مسکن از تسهیلات پرداختی بانک‌ها و موسسات اعتباری در نیمه اول سال‌جاری و مقایسه روند این سهم در دو دهه اخیر چنین ادعا کرده است که سهم تسهیلات بخش مسکن از تسهیلات پرداختی شبکه بانکی از ۰/ ۲۵ درصد در اوایل دهه ۱۳۸۰ به رقم کنونی ۷/ ۵ درصد رسیده است. متعاقبا بر پایه این ادعا و در توجیه چرایی این کاهش شدید، ایراداتی را متوجه سیاست‌های پولی و اعتباری نظام بانکی در بخش مسکن کرده است. با عنایت به اینکه پایه اصلی گزارش مذکور بر عدم‌توجه نگارنده به تمایز دو شاخص «مانده تسهیلات اعطایی» و «تسهیلات پرداختی» در بخش ساختمان و مسکن و عدم‌تفکیک این دو معیار از یکدیگر صورت پذیرفته است، توجیهات گزارش مذکور درخصوص چرایی این کاهش شدید، مورد خدشه بوده و فاقد پشتوانه کارشناسی است؛ از این‌رو به منظور تنویر افکار‌عمومی در خصوص عملکرد شبکه بانکی در بخش مسکن توضیحات ذیل ارائه میشود: ۱- نگارنده در شرایطی سهم ۰/ ۲۵ درصدی تسهیلات پرداختی در بخش ساختمان و مسکن را با سهم ۷/ ۵ درصدی آن در نیمه اول سال‌جاری مقایسه کرده و از آن به‌عنوان «سقوط سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی» یاد کرده است که رقم اول (۰/ ۲۵ درصد) ناظر بر سهم بخش ساختمان و مسکن از کل مانده تسهیلات اعطایی شبکه بانکی (متغیر تجمعی) در آن مقطع زمانی بوده و رقم دوم (۷/ ۵ درصد) ناظر بر سهم بخش ساختمان و مسکن از تسهیلات پرداختی (متغیر جریان) است. بدون‌تردید ارزیابی و قضاوت صحیح درخصوص روند زمانی عملکرد شبکه بانکی در بخش ساختمان و مسکن مستلزم آن است که عملکرد هریک از شاخص‌های مذکور به‌طور جداگانه در طول زمان مورد پایش و رصد قرار گیرد. در این ارتباط خاطر‌نشان میکند در شرایطی که متوسط سهم بخش ساختمان و مسکن از مانده تسهیلات اعطایی شبکه بانکی طی دوره زمانی سال‌های ۸۵-۱۳۸۰ حدود ۰/ ۲۵ درصد بوده است، در دوره منتهی به مردادماه سال‌جاری نیز این سهم معادل ۵/ ۲۱ درصد است و بنابراین ادعای کاهش شاخص مذکور از ۰/ ۲۵ به ۷/ ۵ درصد اساسا غلط و گمراه‌کننده است. ۲- درخصوص سهم ۷/ ۵ درصدی بخش ساختمان و مسکن از تسهیلات پرداختی شبکه بانکی در ۶ ماهه اول سال‌جاری باید خاطر‌نشان شود که استناد به مولفه تسهیلات پرداختی در بخش ساختمان و مسکن به این دلیل که تفاوت در «سررسید تسهیلات بخش مسکن با تسهیلات پرداختی به سایر بخش‌های اقتصادی» و نیز «مدت زمان رسوب منابع بانکی در این بخش» در آن در نظر گرفته نمی‌شود، معیار مناسب و کارآمدی برای سنجش عملکرد شبکه بانکی در حوزه تامین مالی مسکن محسوب نمی‌شود. در همین ارتباط باید درنظر داشت که پرداخت تسهیلات در بخش مسکن غالبا با دوره بازگشت طولانی‌مدت مواجه است؛ به‌طوری که بازپرداخت تسهیلات در قالب مشارکت مدنی دوره ساخت (صرف‌نظر از دوره تقسیط بلندمدت فروش اقساطی)، حداقل به مدت ۲ سال به طول می‌انجامد و در عمل به دلیل دوره بازگشت طولانی، منابع بانک به ناگزیر برای مدت زمان زیادی در این بخش رسوب میکند.
این در حالی است که در فرآیند اعطای تسهیلات به سایر بخش‌های اقتصادی از جمله بخش خدمات و صنعت و معدن (عمدتا در قالب تامین سرمایه در گردش)، مبلغ تسهیلات طی یک دوره زمانی بعضا کمتر از یک‌سال بازپرداخت شده و مجددا در قالب اعطای تسهیلات جدید به‌گردش درآمده و به‌طور طبیعی عملکرد بانک در پرداخت تسهیلات را با یک مبلغ معین به‌طور مضاعف در دیگر بخش‌های اقتصادی نسبت به بخش ساختمان و مسکن افزایش می‌دهد. برهمین اساس نیز عملکرد مانده تسهیلات اعطایی در بخش ساختمان و مسکن به‌عنوان یک متغیر تجمعی که رسوب میزان منابع بانکی در این بخش را نشان می‌دهد، شاخص مناسب و کارآمدتری جهت ارزیابی و قضاوت درخصوص عملکرد شبکه بانکی در بخش ساختمان و مسکن است. در پایان انتظار می‌رود، نگارنده محترم ضمن رعایت اصول حرفه‌ای در به‌کارگیری و ارزیابی شاخص‌های اقتصادی از ارائه اطلاعات غلط و قضاوت غیرمنصفانه درخصوص عملکرد نظام بانکی در تامین مالی بخش مسکن پرهیز و اجتناب کند.
توضیح «دنیای‌اقتصاد»
نویسنده پاسخ گزارش «دنیای‌اقتصاد» در بانک مرکزی، بدون توجه به آمارهایی که در این گزارش درباره «روند کاهنده جریان پرداخت تسهیلات مسکن طی سال‌های اخیر» نوشته شده، از شاخصی برای نوشتن پاسخ استفاده کرده که اصلا این شاخص در گزارش «دنیای‌اقتصاد» نه به آن اشاره شده و نه مورد بررسی قرار گرفته است. در گزارش «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی که در چند مطالعه مکتوب مدیران ارشد بخش مسکن از اوایل دهه ۹۰ تا الان نیز بارها مورد استفاده قرار گرفته، به‌طور خلاصه این‌طور آمده است که «سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی بانک‌ها در حال‌حاضر به حدود یک‌پنجم اوایل دهه ۸۰، یک‌چهارم اواخر دهه ۸۰ و حدود یک‌دوم اوایل دهه ۹۰ رسیده است. این کاهش سهم ناشی از بی‌اثر شدن یا کم‌اثر شدن تسهیلات خرید مسکن بوده که اثر آن به شکل سختی فروش واحدهای مسکونی نوساز به سمت عرضه سرایت کرده و در نهایت رکود ساخت و ساز را به‌وجود آورده است.» در این گزارش، اصلا صحبتی از «مانده تسهیلات اعطایی» نشده است، بلکه صحبت از «تسهیلات پرداختی در سال‌های مختلف» است. آمار افت شدید سهم مسکن از تسهیلات بانکی در ارقام رسمی و گزارش‌هایی که طی این سال به‌صورت دوره‌ای توسط بانک مرکزی منتشر میشود، موجود است. با این حال برای اطلاع کارشناسان، یادآوری میشود موضوع «کاهش سهم مسکن از تسهیلات بانکی، در سال‌های اخیر چندین‌بار توسط مقامات بخش مسکن از جمله عباس آخوندی (در همایش سیاست‌های توسعه مسکن در سال ۹۳)، محمدهاشم بت‌شکن (ارائه‌ای در یک سمینار در مهر ۹۶ با عنوان نظام تامین‌مالی پایدار و سالم مسکن)، علی چگینی (ارائه‌ای در پایان سال ۹۴ در یک همایش با عنوان چشم‌انداز بازار مسکن در سال۹۵) و همچنین در نسخه پیش‌نویس طرح جامع مسکن در مرداد ۹۳، با عدد و رقم شرح داده شده است.
حتی در یکی از گزارش‌های دولت در سال‌های اخیر تحت‌عنوان «اقدامات و دستاوردهای دولت یازدهم»، جدولی تحت‌عنوان سهم مسکن و ساختمان از تسهیلات پرداختی به بخش‌های مختلف اقتصادی وجود دارد که در آن، این سهم در سال ۹۰، رقم ۱۷ درصد بوده و بعد از آن، سال به سال کاهش پیدا کرده است. نویسنده پاسخ بانک مرکزی این‌طور استنباط‌کرده که در گزارش «دنیای‌اقتصاد»، از شاخص «مانده تسهیلات اعطایی» برای سال‌های دهه ۸۰ و از شاخص «تسهیلات پرداختی» برای امسال استفاده شده است، در صورتی‌که این استنباط غلط است. در همه این گزارش، صحبت از «تسهیلات پرداختی» است. نکته مهم دیگر آنکه در این پاسخ مکتوب، به «دوره بازگشت طولانی‌مدت تسهیلات در بخش مسکن» و همچنین به «رسوب ناگزیر منابع بانکی برای مدت زمان زیاد» در این بخش اشاره شده است. لازم است در این‌باره یادآوری شود؛ اگر سیاست‌های مربوط به نظام تامین مالی مسکن، یکبار مورد آسیب‌شناسی دقیق با هدف اصلاح موثر قرار بگیرد، قطعا سیاست‌گذار برای حل چالش «بازپرداخت طولانی‌مدت تسهیلات مسکن» به گزینه «انتشار اوراق رهنثانویه به پشتوانه تسهیلات خرید مسکن پرداخت‌شده» می‌رسد که این الگوی تجربه‌شده در کشورهای مختلف خیلی راحت می‌تواند «بانک‌های پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن را در زمان کوتاه به منابع نقد (از محل تسهیلاتی که قبلا پرداخت کرده‌اند) برای پرداخت تسهیلات بیشتر متصل کند.» دو فاز مقدماتی و اولیه طی سال‌های اخیر برای انتشار اوراق رهنثانویه با حجم بسیار محدود به‌اجرا درآمد و فاز اصلی که می‌تواند دست‌کم ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع نقد با فروش این نوع اوراق برای بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن به‌وجود بیاورد، هنوز در مراحل تصمیم‌گیری است.