فروش دارایی به جای شارژ شهری

«فروش دارایی‌های شهر» به منبع اصلی تامین هزینه‌های اداره پایتخت تبدیل شده طوری‌که سرعت مدیریت شهری در وصول منابع از این محل، از حدمجاز نیز عبور کرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مدیریت شهری تهران تصویر جدیدی از وضعیت دخل و خرج پایتخت در سال جاری ارائه کرده است. گزارش رسمی شهرداری از میزان درآمدهای محقق شده و هزینه‌های انجام شده در پنج ماه نخست ابتدایی سال ۹۹ نشان می‌دهد: اگرچه کسری درآمد و منابع پایتخت در پنج ماه نخست امسال ۲ واحد درصد نسبت به چهار ماه ابتدایی سال بهبود پیدا کرده اما همچنان عقب‌ماندگی قابل توجهی در وصول درآمدها و منابع پیش‌بینی شده برای اداره پایتخت در سال ۹۹ وجود دارد. دو موتور اصلی تامین مالی شهر شامل درآمدها و منابع از ابتدای سال جاری به دلیل رکود اقتصادی ناشی از شیوع کرونا و رکود بخش ساخت وساز به شرایط نگران کننده‌ای دچار شده است. موتور اولیه تامین درآمدهای سالم و مطلوب همچون عوارض و مالیات ارزش افزوده برای شهر است و موتور ثانویه منابع عمدتا ناسالم و ناپایدار متکی به عوارض ساخت وساز (فروش دارایی‌های شهر خارج از ظرفیت پیش‌بینی شده) است. گزارش‌های به دست آمده از کارنامه عملکرد بودجه‌ای شهرداری از ابتدا تا پایان مرداد امسال، حاکی از آن است که همچون ماه‌های گذشته، در نیمه تابستان امسال وصول منابع و درآمدها با کسری قابل توجه روبه رو هستند، اما نکته قابل تامل عبور شهرداری از سرعت مجاز در تامین منابع از محل ظرفیت ساختمانی شهر در قالب «عوارض تغییر کاربری» است که با عنوان جدید «ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های عمرانی و توسعه شهری» در بودجه گنجانده شده است. در واقع با وجود آنکه وصول منابع و درآمد در بخش زیادی از ردیف‌های بودجه با عقب ماندگی مواجه است میزان تحقق بودجه از این ردیف طی دوره مورد گزارش از ۱۰۰ درصد نیز عبور کرده است.

مطابق مصوبه شورای شهر تهران، از مجموع بودجه ۳۰ هزار و ۵۷۰ میلیارد تومانی پیش‌بینی شده برای سال ۹۹، شهرداری باید در ۵ ماه نخست رقمی معادل ۱۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان را محقق کند، اما گزارش عملکرد ارائه شده نشان می‌دهد: در ۵ ماه منتهی به مرداد امسال، شهرداری توانسته رقمی معادل ۷ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان درآمد و منابع محقق کند که با ۶۰ درصد از بودجه مصوب برای این دوره برابری می‌کند. یعنی کسری درآمد و منابع شهرداری در ۵ ماه امسال معادل ۴۰ درصد است. مجموع درآمد وصول شده، از دو جزء اصلی تشکیل می‌شود. جزء اول، مالیات ارزش افزوده است که ۲۱ درصد از مجموع درآمد کسب شده در این دوره را شامل می‌شود. شهرداری در پنج ماه ابتدایی امسال باید یک هزار و ۸۷۵ میلیارد تومان از محل مالیات ارزش افزوده درآمد کسب می‌کرد که توانسته یک هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان معادل ۸۵درصد رقم مصوب را وصول کند.

جزء اصلی دیگر، عوارض ساختمانی است. این بخش حدود ۵۳ درصد از کل درآمدهای وصول شده در این بازه زمانی یعنی ۷ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان را تشکیل می‌دهد. از حدود ۵ هزار میلیارد تومان درآمد پیش‌بینی شده از محل انواع اصلی عوارض ساختمانی شامل تراکم و.. برای پنج ماهه ابتدایی امسال، حدود ۷۶ درصد معادل ۳ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان محقق شده است.

البته منابع وصول شده شهرداری تا پایان مرداد فقط به این دو جزء محدود نمی‌شود. عوارضی تحت عنوان «ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های عمرانی و توسعه شهری» در ردیف‌های بودجه شهرداری وجود دارد که اگرچه عنوان مبهمی دارد اما طی دو سال اخیر جایگزین اصلی «عوارض تغییر کاربری» در بودجه شده است. اولین بار از این عنوان در قالب متمم بودجه سال گذشته به‌صورتی رسمی استفاده شد. یک مالک متقاضی تغییر کاربری به دنبال افزایش ارزش افزوده ملک خود، پس از اخذ موافقت برای انجام این عملیات، عملا با ارزش افزوده ساختمانی قابل توجهی روبه رو خواهد شد که در واقع به همان معنای «ارزش افزوده ناشی از طرح‌های عمرانی و طرح‌های توسعه شهری» است. از این‌رو نیاز است تا مالک بخشی از ارزش افزوده تعلق گرفته به ملک خود را به‌عنوان سهم شهر به شهرداری تهران پرداخت کند.

هرچند این سوال اصلی از مدیریت شهری طی سال‌های گذشته وجود دارد که چرا به طرح تفصیلی که خود طراح و تصویب کننده آن است پایبند نیست و اقدام به اخذ عوارض از تغییر ضابطه مصوب شده از سوی خود می‌کند اما گزارش‌ها حاکی از آن است که فعلا کسب درآمد شهرداری از این محل گوی سبقت را از سایر ردیف‌های درآمدی ربوده است.

آن‌طور که در گزارش رسمی این مجموعه آمده: براساس بودجه مصوب امسال، شهرداری باید تا پایان مرداد، یک هزار و ۲۵۰ میلیارد تومان درآمد کسب می‌کرد اما میزان تحقق درآمد از این محل از ۱۰۰ درصد عبور کرده و به سطح ۱۰۸ درصد معادل یک هزار و ۳۵۰ میلیارد تومان رسیده است. سهم این ردیف درآمدی از مجموع درآمدهای وصول شده در این بازه زمانی معادل ۱۷ درصد است.

سرعت غیرمجاز مدیریت شهری در کسب درآمد از این محل، در تطابق با آمار پروانه‌های ساختمانی قابل تامل است.

در بستر شفافیت نیم بند فراهم شده برای در دسترس قرار گرفتن اطلاعات مجموعه مدیریت شهری، اکسلی مبتنی بر اطلاعات پروانه‌های دارای تغییر کاربرد در سال جاری وجود دارد.(به نظر می‌رسد منظور دقیق از «تغییر کاربرد» در این اکسل «تغییر کاربری» است) این اطلاعات نشان می‌دهد از ابتدای سال جاری، حدود ۲۰۰ فقره تغییر کاربری در مناطق مختلف شهری پایتخت در پروانه‌های صادر شده اعمال شود. این تعداد حدود یک درصد از کل پروانه‌های صادره شهر تهران در این مدت را تشکیل می‌دهد بنابراین می‌توان گفت یک درصد از پروانه‌های ساختمانی صادر شده حدود ۱۷ درصد کل منابع وصولی ۵ ماهه ابتدایی سال جاری را تامین کند. (البته ظاهرا همه درآمد محقق شده در این ردیف به این ۲۰۰ پرونده تغییر کاربری مربوط نمی‌شود). بخشی از این پرونده به تغییر کاربری پهنه‌های شهری(مسکونی-مختلط یا تجاری) و بخشی به افزایش تراکم ساختمانی مربوط می‌شود. آن‌طور که در بخش اطلاعات شهرسازی این پرونده ارائه شده، به‌طور میانگین بین ۳۰ تا ۱۰۰میلیون تومان برای ساخت هر واحد مسکونی از سازنده‌های پنج منطقه اول پایتخت، عوارض اخذ شده است. جالب تر آنکه مدیریت شهری در بخشی از این پرونده‌ها اقدام به تغییر کاربری پرونده‌هایی که در پهنه ارزشمند مسکونی(R۲۳۱) شناخته شده بودند کرده است.  در مجموع، کسری ۴۰ درصدی در وصول درآمدها و منابع و سرعت غیرمجاز در کسب درآمد از فروش دارایی‌های شهر، به معنی استمرار رویه ناسالم و نامطلوب گذشته در نظام تامین مالی شهر تهران است. چراکه مدیریت شهری سرمایه‌های شهر را به جای آنکه صرف توسعه و عمران پایتخت کند به پرداخت هزینه‌های جاری اختصاص داده است. این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند دارایی‌های شهر می‌تواند به سکوی پرتاب پروژه‌های توسعه‌ای شهری تبدیل شوند. علاوه بر این، تامین درآمد از محل تغییر ضوابط طرح تفصیلی در دوره‌ای مبنا قرار گرفته که اعتقاد اصلی مدیران شهری بر مبنا وقاعده بودن این ضوابط در اداره امور شهری بود.

تجربه شهرهای توسعه یافته نشان می‌دهد: مدیریت شهری به جای آنکه از آغاز پروژه عوارض شهری دریافت کند؛ در دوره بهره برداری، شارژ شهری دریافت می‌شود. این الگوی اخذ عوارض ساختمانی نه تنها به عرضه در بازار کمک می‌کند بلکه مانع از بروز سفته بازی می‌شود.

اما در بودجه اداره شهر، بیشترین عدم وصول به پایدارترین درآمد شهری مربوط می‌شود. در بودجه مصوب امسال پایتخت، کسب درآمد از محل عوارض نوسازی معادل ۷۵۰ میلیارد تومان برابر ۵/ ۲ درصد بودجه پیش‌بینی شده که در پنج ماه ابتدایی امسال باید رقمی معادل ۳۰۰ میلیارد تومان آن محقق می‌شد اما مطابق با گزارش عملکرد ارائه شده، فقط ۱۷۰ میلیارد تومان وصول شده که سهم آن از مجموع درآمدها و منابع وصول شده در این بازه زمانی معادل ۲ درصد است.

کارشناسان شهری معتقدند: کسری منابع و درآمدهای مصوب بودجه شهر تهران در صورت عدم اتخاذ تدابیر ویژه می‌تواند برای ادامه سال جاری نیز پابرجا باشد و حتی وخیم تر شود. از این رو نیاز است تا از یکسو بسته محرک اقتصادی متفاوت از نیمه ابتدایی سال برای جهش در تحقق درآمدها تدوین شود و در دستور کار قرار گیرد و از سوی دیگر هزینه‌های غیرضروری از اولویت شهرداری خارج شود. این گروه از کارشناسان پیشنهاد می‌دهند حرکت در مسیر تعیین تکلیف یکسری دیگر از شرکت‌های زیرمجموعه شهرداری همچون شهرآفتاب که با وجود ارزش بالا، هزینه زیادی را بابت نگهداری به شهرداری تحمیل می‌کند می‌تواند کمک‌کننده باشد. با این حال از نگاه کارشناسان یک نکته در مسیر پیشبرد این برنامه مهم است. از آنجاکه در حال‌حاضر بخش مهمی از ضوابط و مقررات برای عرضه این شرکت‌ها در بورس مهیا است نکته اصلی در اجرایی شدن آن «جسارت و عزم مدیریت شهری» است که باید در سال پایانی این دوره از مدیریت شهری حتما نشان داده شود.